TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ GERİ ALIM HAKKI
- Geri Alım Hakkı ve Hukuki Niteliği
Geri alım hakkı, kişinin bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını başkasına devredip kararlaştırılan belirli şartlar gerçekleştikten sonra taşınmazı tek taraflı irade beyanı ile satın alma hakkı veren yenilik doğurucu bir haktır.
Geri alım sözleşmesi, bir taşınmazın alıcısının, satıcısından taşınmazı sözleşmede kararlaştırılan şartlarla tekrardan satmayı taahhüt ettiği sözleşmedir. Genellikle geri alım sözleşmesi, ekonomik olarak sıkıntı içerisinde olan tarafın başvurduğu bir yoldur. Şöyle ki taşınmaz maliki geri alım sözleşmesi ile birlikte, taşınmazını satıp daha sonrasında sözleşmede öngörülen koşullar altında taşınmazı tekrardan kazanma imkanı bulur veya borçlu olan taşınmaz maliki taşınmazı alacaklıya borç bedeli karşılığında satar ve daha sonrasında borç bedelini ödeyerek geri alım hakkı ile taşınmazın mülkiyetini geri kazanır.
İfanın sağlanmadığı durumlarda geri alım hakkı sahibi geri alım hakkını kullanamaması ve mülkiyet muhatap üzerine geçeceğine dair Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2019/ 4149 E. , 2020 / 565 K. Sayılı kararında şe şekildedir: “Her ne kadar Türk Borçlar Kanununun 237. maddesine göre, vefa sözleşmesinin resmi şekilde yapılması zorunlu ise de, tapu kayıtlarına şerh verilmekle resmi şekil şartı da yerine getirilmiştir.
Somut olaya gelince, davacı vefa sözleşmesi gereği edimlerini yerine getirmediğinden vefa hakkı tapudan terkin edilmiş ve artık mülkiyet davalı bankaya geçmiştir.
Hal böyle olunca, davanın reddine karar verilmesi gerekirken hukuki nitelemede yanılgıya düşülerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.”
Geri alım hakkı tek başına sözleşme ile belirlenebileceği gibi sözleşmenin eki niteliğinde anlaşma şeklinde veya taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlendiği belgede yan bir anlaşma şeklinde düzenlenebilir.
Geri alım sözleşmesinin esaslı noktaları, tarafların kimliği ve satışa konu taşınmazın belirli olmasıdır. Taşınmazı geri alma süresi belirlenmemiş olabilir bu durumda hangi şartlar gerçekleştiğinin belirlenmesi geri alım hakkının kullanılabilmesi için yeterlidir. Aynı zamanda sözleşmede geri alım bedelinin karşılaştırılmasına da gerek yoktur. Sözleşmede geri alım bedelinin belirlenmemesi durumunda geri alım hakkı sahibi bu hakkını satış sözleşmesinde kendisine ödenen bedel üzerinden geri alarak kullanabilir.
Taraflar arasında geri alım bedelinin belirlenmemesi durumunda geri alım bedelinin satış bedeli olarak belirleneceğine ilişkin Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 1999/ 5733 E. , 1999 / 5930 K. Sayılı 01.07.1999 tarihli kararı şu şekildedir:“Vefa hakkı 1.3.1989 tarihinde tapuya şerh verilmiş ve bedel olarak 100.000.-TL gösterilmiştir. Hernekadar aradan uzuncu bir süre geçtikten sonra dava açılmışsa da taraflar kendi iradeleri ile bedeli belirlemiş olduklarından ve vefa ile ilgili yukarıda anılan yasa maddesinde ayrıca bu hakkın kullanılmasında hangi bedelin nazara alınacağı konusunda açıklık bulunmadığına göre tarafların kabul ettikleri satış bedelinin vefa hakkı bedeli olarak kabul edilmesi gerekir.”
Geri alım hakkının kullanılmasıyla birlikte satış ilişkisi kendiliğinden doğar ve karşı taraf taşınmazı devretme borcu altına girerken geri alım hakkını kullanan hak sahibi satış bedelini ödeme borcu altına girer. Geri alım hakkı sahibi, hakkını kullanmasıyla birlikte karşı taraf yeni bir satış sözleşmesi imzalanmadan tapu sicil müdürlüklerinde tek taraflı bir tescil talebi ile mülkiyetin devrini sağlar.
Geri alım hakkının kullanılması için kararlaştırılabilen süre, Türk Borçlar Kanunu’nun 238. Maddesine göre en çok on yıldır.
Geri alım hakkının ne şekilde kullanılacağı hakkında kanunda bir hüküm bulunmamaktadır. Dolayısıyla, yenilik doğuran niteliği itibariyle vefa hakkı dava açılarak kullanılabileceği gibi mektup, telgraf ve ihtar göndermek suretiyle de kullanılabilir. Bu konuda irade açıklamasının karşı tarafa ulaşması yeterlidir.
- Şekil
Türk Borçlar Kanunu’nun 237. Maddesi 1.fıkrasında öngörüldüğü üzere; taşınmaz satışı resmi şekilde yapılmadığı sürece sonuç doğurmaz.
Taşınmaz satışı için gerekli resmi şekil taşınmaz üzerinde geri alım hakkı tanınması için de geçerlidir. Nitekim Türk Borçlar Kanunu’nun 237. Maddesinde 2.fıkrasında öngörüldüğü üzere; taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Geri alım sözleşmesinde bedel gözetilmesi zorunlu bir unsur değildir, isteğe bağlı olarak düzenlenmektedir.
- Kanuna Karşı Hile ve Lex Commissoria Yasağı
Geri alım sözleşmesi bir borcu teminat altına alabilmek için de kurulabilir. Borcun teminat altına alınması için kurulduğu durumlarda taşınmaz üzerinde ipotek tesis etmek yerine alacaklı ile borçlu taşınmaz üzerinde satış ve geri alım sözleşmesi kurar. Bu durum alacaklının borcunu güvence altına almak istediği durumlarda söz konusu olur. Şöyle ki; alacaklı bir satış ve buna bağlı geri alım sözleşmesi ile borçludan bir taşınmazı satın alır ve borçluya satış bedelini verir. Bu satış sözleşmesi bedelini borçlu alacaklıya geri ödediğinde, borçlunun geri alım hakkına dayanarak taşınmazın mülkiyetini talep etme hakkı doğar.
Öğretide tartışma konusu olan kısım ise borçlunun borcunu ifa etmemesi durumda ortaya çıkar. Şöyle ki; alacaklının borcuna teminat olarak mülkiyetini devraldığı taşınmazı devretmemesi ile alacağını tahsil etme durumu ortaya çıkar. Söz konusu durum öğretide Lex Commisoria yasağının dolanıp dolanılmadığı hususunda tartışılmaktadır.
Lex Commissoria yasağına göre, rehinli bir alacağın borcun ifa edilmemesi sonucunda mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine dair anlaşmalarının hükümsüzdür. Bu durum mevzuatımızda Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiştir.
Türk Medeni Kanunu’nun 873. Maddesinin 2.fıkrasında öngörüldüğü üzere; borcun ödenmemesi hâlinde rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükmü geçersizdir.
Geri alım sözleşmesinin, Lex Commissoria yasağını dolanılması sonucu ortaya çıkaracağına dair doktrinde bazı görüşler bulunmaktadır. Ancak doktrindeki çoğunluk görüşe göre Lex Commissoria yasağı borcun muaccel olmaması durumunda söz konusu olur. Borcun ifa edilmemesi durumunda geri alım sözleşmesine göre taşınmazı devretmeyen alacaklı TMK 873/2’nin dolanılması sonucunu ortaya çıkarmaz. Zira kanun geri alımlı satışları açıkça yasaklamamıştır.
Bazı durumlarda ise kanundan doğan veya sözleşmeden doğan önalım hakkının engellenmesi amacıyla geri alım sözleşmesi yapılabilmektedir. Ancak bu durum söz konusu olduğunda iç ilişkideki geri alım sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığından geçerli sayılamayacaktır ve hüküm doğuramayacaktır.
Yargıtay’ın geri alım hakkı ile TMK873/2’nin dolanılmadığı düşüncesinde olduğu Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2012/ 17103 E. , 2013 / 4591 K. Sayılı kararı şu şekildedir:
“Davacı, dava dışı ….’ın hakim ortağı olduğu……Ltd. Şirketinin davalı banka ile imzaladığı kredi sözleşmesi lehine kayden maliki olduğu 1733-1734-1735-1736-1739-1741 parsel sayılı taşınmazlarını teminat olmak üzere ipotek verdiğini,davalının hem kredinin verilmesinde hem de ipoteğin tesisinde bankacılık kurallarına aykırı davrandığını, esas borçlu olan ….’ın aldığı kredinin büyük bir kısmını ödemeden meçhule gittiğini, akabinde davalının krediyi kat edip asıl borçlu ve kendisi aleyhine … Gayrimenkul İcra Müdürlüğünün 2006/409 Esas sayılı dosyası ile ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip başlattığını, bankaya uzlaşma önerdiğini, cebri icra baskısı altında olduğunu bilen bankanın müzayaka halinde olmasından istifade ile yeni bir sözleşmeyi kendisine imzalattığını, anılan protokole göre kendisine 33 aylık vefa hakkı tanınmak suretiyle taşınmazların davalıya temlik edildiğini, ancak sözleşmedeki asıl amacın borcun tasfiyesi olduğu halde davalının bu şekilde TMK nun 873/2. maddesinde borcun ödenmemesi halinde rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine dair sözleşme hükmünün geçersiz olacağını düzenleyen yasa hükmünü ihlal ettiğini ,bu nedenle yapılan devirlerin hukuken geçersiz olduğunu ileri sürerek, tapu iptal ve tescil isteğinde bulunmuştur.
Davalı, gabin nedeniyle açılan davanın zamanaşımına uğradığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, tacir olan davacının tecrübesizliğinden bahsetmenin hayatın olağan akışına aykırı olacağı ve yine TMK nun.873/2. maddesindeki temellük yasağının da somut olayda gerçekleşmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Karar, davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi …’nun raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü.
-KARAR-
Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre; davacının temyiz itirazı yerinde değildir. Reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı 3.15.-TL. bakiye onama harcının temyiz eden davacıdan alınmasına, 01.04.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.”
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2021/ 454 E. , 2021/6733 K. Sayılı 11.11.2021 tarihli kararında geri alım hakkının Lex Commissoria yasağının dolanılmadığı hakkında şu şekilde karar vermiştir;
“Davalı, davacının kullandığı kredileri borçlarını ödememesi üzerine teminat için verilen dava konusu taşınmaz yönünden ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlandığını, takip sırasında davacının başvurusu üzerine borçlara karşılık taşınmazın devredildiğini, 08/01/2016 tarihli sözleşme ile şartların belirlendiğini, davacının kararlaştırılan sürede taşınmazı geri almak için başvuruda bulunmadığını, Türk Borçlar Kanunu’nun 28. maddesinde düzenlenen aşırı yararlanma şartlarının oluşmadığını bildirip, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, 08/01/2016 tarihli geri alım sözleşmesinin şekil nedeniyle geçersiz olduğu iddiasının doğru olmadığı, davacı tarafın sözleşme ile bağlı olduğuna dair başvurularının bulunduğu, aşırı yararlanma şartlarının oluşmadığı, çekişmeli devrin Lex Commissoria yasağı kapsamına girmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, davacı vekilinin istinaf başvurusu da … Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi tarafından 6100 sayılı HMK’nin 353/1.b.1 maddesi gereğince esastan reddedilmiştir.
Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre; davacının yerinde bulunmayan temyiz itirazının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA”
Geri Alım Hakkının Tapuya Şerhi
Kişisel bir hakkın tapuya şerh verilebilmesi için bu hakkın kanunda tapuya şerh edilebilen haklar arasında sayılması gerekmektedir. Türk Medeni Kanunu’nun 1009. Maddesinin 1. Fıkrasında bu haklar sınırlı sayıda olmak üzere sayılmıştır; “Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir.”
Geri alım hakkının tapuya şerhinin verilmesi, taşınmaz geri alım borçlusu tarafından üçüncü bir kişiye satılsa bile geri alım alacaklısı tarafından üçüncü kişiye başvurularak tapu iptali ve tescili davası ile geri alım alacaklısı üzerine devrinin yapılmasını sağlamaktadır.
Geri alım hakkı hakkının tapuya şerhi hak düşürücü süreye tabidir. Türk Medeni Kanunu’nun 736. Maddesi 2. Fıkrasına göre; şerhin etkisi, her durumda, üzerinden on yıl geçmesi ile sona erer.
- Tescile Zorlama Davası ve Tapu İptal Tescil Davası
Geri alım hakkını kullanılması ile muhatap taşınmazı devir borcu altına girer. Söz konusu taşınmazın devredilmemesi durumunda, gerialım hakkı sahibi Türk Medeni Kanunu’nun 716. Maddesine göre tescile zorlama davası açabilir
Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesine göre; mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.
Geri alım hakkı sahibi, hakkını tek taraflı irade beyanı ile kullanmasına rağmen muhatap taşınmazı devretmiyorsa veya taşınmaz üçüncü kişiye devredilmişse; geri alım hakkı sahibi Türk Medeni Kanunu 1025. Madde hükümleri uyarınca tapu iptali ve tescil davası açabilir. Ancak bu davanın açılabilmesi için üçüncü kişinin iyiniyetli olmaması ve geri alım hakkının tapuya şerhinin bulunmaması gerekmektedir. Zira üçüncü kişi iyiniyetliyse, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. Maddesi uyarınca üçüncü kişinin ayni hak iktisabı korunur.