KİRA SÖZLEŞMESİ
A.GİRİŞ
Kira sözleşmeleri konut ve işyeri ihtiyacını karşılayan ve yaygın şekilde kullanılan bir sözleşme türüdür. Kanun koyucu bütün sözleşme ilişkilerinde zayıf tarafı koruyucu nitelikteki düzenleme yapma amacını kira sözleşmelerinde de sürdürmüş ve kiracıyı gözetecek ayrıntılı hükümler kaleme almıştır.
Kiracı yararına koruma, bir yandan, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi imkânlarının sınırlı olması, diğer yandan, yenilenen veya süresi uzatılan kira sözleşmelerinde, kira bedellerinin, uyuşmazlık hâlinde belirli ölçütlerden yararlanılarak belirlenmesi biçiminde ortaya çıkmaktadır. Bununla birlikte, Yasa’da, kiraya verenin de çeşitli yararlarının gözetildiği görülecektir.
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. (TBK m.299 )
Eski Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmelerinin tasnifi adi kira, hasılat kirası ve hayvan kirası başlıklarına ek olarak 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ile düzenlenmiştir. Ancak yeni TBK’nin yürürlüğe girmesiyle beraber 818 sayılı BK ve 6570 s. Kanunun yürürlüğü son bulmuş ve taşınmaz kiralarına ilişkin hükümler 6098 sayılı Kanun(TBK) kapsamına alınmıştır.
TBK’nin kira sözleşmelerine ilişkin hükümleri ise üç ayrım altında ele alınmıştır. Birinci ayrımda genel hükümler, ikinci ayrımda konut ve çatılı işyeri kiraları, üçüncü ayrımda ise ürün kirasına ilişkin düzenlemelere yer verilmiştir. Bu doğrultuda çalışmamızda TBK ve İİK hükümleri ışığında kira sözleşmelerinin sona erme sebepleri ve spesifik olarak tahliye konusu incelenecektir.
Kira sözleşmesi rızai bir sözleşme niteliğinde ve her iki tarafın borç altına girdiği karşılıklı (synallagmatique)sözleşmelerdendir.
Kira sözleşmesinin üç temel öğesi bulunmaktadır. Bunlardan ilki kira konusu(obje),ikincisi kira bedeli, üçüncüsü ise sözleşme taraflarının karşılıklı anlaşmasıdır.
KİRA SÜRESİ
Kira süresi, kira ilişkisinin hukuken geçerli olduğu zamanı belirtir.
Kira sözleşmeleri belirli ve belirsiz olmak üzere iki şekilde yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir. Genel hükümlere tabi kiralarda belirli süreli kira sözleşmesi ancak olağanüstü fesih yoluyla veya ikale sözleşmesi ile sona erdirilebilir. Diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.
Belirsiz kira sözleşmesi, hem fesih bildirimi (TBK m.328) hem olağanüstü fesih yoluyla(TBKm.330) veya ikale sözleşmesi ile sona erdirilebilir. Ayrıca TBK m.327’ye göre “Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.”
Konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmesi de belirli ya da belirsiz süreli olarak kurulabilir. TBK m.347’ye göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”
Buna karşılık, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından evvel on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. (TBK m.347/III)
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.
Kira sözleşmesinde belirlenen sürenin sona ermesi, taraflardan birinin sözleşme sona ermeden kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğine dair yazılı bir ihtarda bulunmamış olması, kira sözleşmesindeki süre sona ermesine rağmen kiracı kiralananı kullanmaya devam etmesi ve kiraya veren sürenin bittiğini ve kiracının kiralananı kullanmaya devam ettiğini bilmeli ve karşı koymaması gerekir.1
Konut ve çatılı işyeri kiraları ile ürün kirasında sözleşme kendiliğinden aynı şartlarla birer yıl uzadığı halde genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde süresiz olarak uzar.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
I. Borçlar Kanunu’nun kiraya ilişkin genel hükümlerine(TBK m.299-338) göre sona erme sebepleri
1.Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Sürenin Dolması
Taraflar kira sözleşmesi için, açık veya örtülü bir irade beyanıyla bir süre belirlemişlerse, kira sözleşmeleri kararlaştırılan sürenin sonunda, herhangi bir bildirime gerek olmadan, kendiliğinden sona erer. (TBK m.327/I ve 300/II)
TBK 327/II’ye göre,” Taraflar bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.”
2.Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi
Tarafların açık veya örtülü bir irade beyanıyla kira sözleşmesinin süresini tayin etmemeleri veya TBK m.327/II uyarınca örtülü bir anlaşmayla belirli süreli kira sözleşmesini uzatmaları halinde, belirsiz süreli kira sözleşmesi söz konusu olur. Bu tür sözleşmelerde, TBK m.328-330 hükümleriyle taraflara, öngörülen fesih bildirim süresine ve fesih dönemine uygun bir fesih bildirimiyle kira sözleşmesini sona erdirme imkanı verilmiştir.
Tarafların fesih bildirimi yoluyla süresiz sözleşmeyi sona erdirebilmesi için haklı bir sebebin bulunması ve bunun kanıtlanması gerekmez.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yoluyla sözleşmenin sona ermesi TBK m.347 vd.da düzenlenmiştir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.347/II’ye göre her zaman, kiraya veren ise kira ilişkisinin başlamasından on yıl geçtikten sonra fesih imkanına sahiptir.
Karşı tarafa yapılan fesih bildiriminin geçerli olması için kanuni fesih dönemlerine ve sürelerine uyulması gerekir. TBK m.329 ve m.330’da öngörülen süreler, uyulması gereken asgari zorunlu sürelerdir; taraflar bu sürelerin altında bir süre kararlaştıramazlar. Nitekim bu süreler TBK m.329’da “Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir “ şeklinde ve TBK m. 330’da ”Taraflardan her biri, bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin, zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur.” şeklinde belirtilmiştir.
TBK m.328’e göre “…Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.”
Fesih bildirimi kural olarak herhangi bir şekil şartına bağlanmamıştır. Ancak TBK m.348 gereği konut veya çatılı işyeri kiralarında, fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekil şartına bağlanmıştır.
3.Kiraya Verenin Kiracının Kiralananı Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcunun İhlal Etmesi Sebebiyle Sözleşmeyi Feshetmesi
Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Buna karşılık , “Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” (TBK m.316/III)
4.Kiracının Temerrüdü
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. ” TBK m.315 hükmü, kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödemede temerrüde düşmesi halinde, kiraya verene süresi dolmamış kira sözleşmesini önceden fesih yetkisi vermektedir.
5.Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Feshi
Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.(TBK m.331)
Bu hüküm emredici nitelikte olup her türlü taşınır ve taşınmaz kiralarına belirli veya belirsiz süreli olmalarına bakılmaksızın uygulanır. Önemli sebebe dayanarak sözleşmeyi feshetmek isteyen taraf, TBK m.329 ve 330’da öngörülen yasal sürelere de uymak zorundadır.
6.Kiracının İflası
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir.
Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.(TBK m.332)
7.Kiracının Ölümü
Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.(TBK m.333)
II. Konut veya Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.
Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır. (TBK m.339)
1.TBK’nin Genel Hükümlerine Göre Sona Erme
Konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinin sona ermesi TBK m.347-348’de bildirim yoluyla,m.350-356 arasında dava yoluyla(tahliye) sona erdirme şeklinde düzenlenmiştir. Bununla beraber, kira sözleşmesinin genel hükümlerinde düzenlenen ve sözleşmeden doğan borcun ihlali nedeniyle tarafların sözleşmeyi sona erdirme imkanları, aksine düzenleme olmadıkça konut veya çatılı işyeri kiralarında da uygulanır.(TBK m.347/III)
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.(TBK m.347/II)
2.Kira Sözleşmesinin Fesih Bildirim Yoluyla Sona Ermesi
a. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. (TBK m.347/1)
Belirli süreli konut veya çatılı işyeri kiralarında onbeş gün önce bildirim yoluyla sözleşmenin yenilenmemesini sağlama hakkı sadece kiracıya verilmiştir; kiraya verene, on yıllık uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir.
6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü Ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un Geçici 2. maddesi “Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.” şeklindedir.
b. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. (TBKm.347/2)
Bildirimin geçerliliği konut veya çatılı işyeri kiralarında yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.(TBKm.348)
c. Aile Konutunda
Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.
Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır. (TBK m.349)
d. Kiracının Ölümünde Sözleşmenin Devamı
Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler. (TBK m.356)
3.Tahliye Davası Açma Yoluyla
Kiraya veren ancak TBK m.350,351 ve 352’de öngörülen sebeplere dayanarak tahliye davası açabilir. Zira bu husus TBKm.354’de “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” şeklinde ifade edilmiştir. Öngörülen sınırlı sayıda olma ilkesi, kiraya verenin genel hükümlere göre önemli sebeplere dayanarak fesih hakkını(TBKm.331) kullanmasını engellemez.
TBK m.353’de tahliye davası süresinin uzaması hususu düzenlenmiş olup “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak
bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” şeklindedir.
Yeniden Kiralama Yasağı
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.(TBK m.355/I,II)
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.(TBK m.355/III)
Tahliye Sebepleri
i.Kiraya verenin konut veya çatılı işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açması
Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. (TBK m.350)
Kiraya verenin konut ihtiyacına dayanarak açtığı davanın samimi ve gerçek olması gerekir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Ergin çocuklarla ilgili ihtiyacın zorunlu ve samimi olup olmadığı ile ilgili yüksek mahkeme kararları arasında farklılıklar bulunmaktadır. Mesela yüksek mahkeme bir kararında, ergin olan ve maddi geliri olmayan çocuğun ailesinden ayrı evde yaşamasını samimi olarak değerlendirmemişken, bir başka kararında ise ergin olan çocuğun ailesiyle aynı evde yaşamaya zorlanamayacağı kararı vermiştir.2 Kiraya verenin halen boş bir dairesi olmasına karşın, çocuklarının konut ihtiyacı için başka konutundaki kiracıya tahliye davası açması Yüksek Mahkeme tarafından samimi bulunmamıştır. Tahliye davası neticesinde çocuğun ihtiyacından dolayı boşaltılan konutun tekrardan kiraya verilmesi halinde de Yüksek Mahkeme ihtiyacı samimi ve zorunlu bulmamaktadır.3
Evlilik söz konusu olursa, çocuğun konut üzerinde zorunlu ve samimi gereksinimin olduğu Yüksek Mahkeme tarafından kabul edilmektedir. Fakat nişanlılık süresinde bu ihtiyacın doğup doğmadığı tartışmalıdır. Eğer nişanlılık süresinde, evlenmenin gerçekleşeceği yönünde inandırıcı ve somut deliller ileri sürülebilirse, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası kabul görmektedir.4
Bir diğer konut ihtiyacından dolayı tahliye nedeni ise, kiraya verenin konutunun olmaması ya da tahliye tehdidi altında bulunmasıdır. İlk olarak kiraya verenin aynı şehirde ve kiralananla aynı özelliklere sahip bir konutu mevcut ise, bu halde zorunlu ve samimi bir ihyacın kabulü mümkün değildir. Fakat kiraya verenin aynı şehirde bulunan kendi oturduğu konutu, kiraya verdiği konutundan düşük niteliklere sahip ise, kiraya veren lehine haklı bir tahliye nedeni oluşturabilir. Kendi oturduğu evin sobalı olmasına karşın, kiraya verilen konutun kaloriferli olması buna örnek gösterilebilir. Kiraya veren, aynı zamanda kiracı konumunda ise bu kiracılık ilişkisinin sona ermek üzere ve tahliye tehditi altında olduğunu ispatlaması halinde, kiraya verdiği konut için zorunlu bir ihtiyacın varlığı kabul edilebilir.5
Kiralananın işyeri gereksinimi nedeniyle tahliyesi
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması başlık altında değerlendirilebilir. Bunlardan ilki ihtiyaç sahibinin başka bir işi olmamasıdır. Yüksek mahkeme kararları da, ikinci ya da ek bir iş için tahliye kararı isteniyorsa, ikinci işi zorunlu ihtiyaç olarak değerlendirmemekteydi.6
Fakat bunula birlikte Hukuk Genel Kurulu kararı gereğince, kiraya verenin birden çok işyeri olmasına karşın, faaliyetinin genişletilmesi amacıyla kirada olan işyerinin ihtiyaca dayalı olarak boşaltılmasını istemesi, eski uygulamanın aksine ticari hayatın gelenekleri dolayısıyla kabul görür bir uygulama halini almıştır.7
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.(TBK m.351)
ii.Kiralananın yeniden inşa ve imar amacıyla tahliyesi
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.(TBK m.350)
Esaslı onarım, genişletme ve yenilemeyi kapsamaktadır.8 Genişletme, kiralananın yapıldığı halinden daha fazla büyütülmesi ve işlevlik kazanması anlamına gelirken, yenileme ise kiralananın tamamen ortadan kaldırılarak, yerine yeni bir varlığın konması işlemidir. Yani kiralanana yeni bir kat eklenmesi genişletme olarak kabul edilirken, mevcut taşınmazın tamamen yıkılarak, projeye ve izinlere uygun bir başka yapı oluşturulmasına ise yenileme denir. Uygulamada kiralananın boşaltılarak yıkılması ile ilgili uzman bilirkişi raporlarının bulunması gereklidir.9 Bununla birlikte onaylanmış proje en geç dava sürecinde mahkemeye sunulmalıdır. Eğer proje onaylanmadı ise, mahkeme davacıya makul bir süre vererek onaylı projeyi sunmasını isteyebilir. Aksi halde dava ret olur.10Kiralananda tadilat yapılırken, kiralananda oturulması can ve mal güvenliğini tehlikeye sokacak bir durum teşkil ederse, kira sözleşmesi bu madde uyarınca sona erdirilir. Bunlarla birlikte taşınmazın harap durumdan kurtulması için yapılacak tamirin imar amaçlı olması gereklidir. Dolayısıyla onaylanmış projeye uygun yıkımdan sonra, taşınmazın inşası yapılmalıdır. Aksi halde kötüye kullanma söz konusu olur.11
iii.Kiracının yazılı tahliye taahhüdü
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.(TBK m.352/I) Söz konusu süre hak düşürücü niteliktedir. Kiraya veren kiracı hakkında taahhüt edilen tarihten itibaren 1 aylık süre içerisinde icra takibinde bulunmuş ve kiracı tarafından imza inkarında bulunulmuş ise Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi gereğince kiraya veren tarafından yapılan icra takibi, yazılı bildirim niteliğinde olduğundan kiraya verenin dava açma süresinin bir kira yılı uzayacağı kabul edilmelidir. Ayrıca Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi gereğince kiraya verenin 1 aylık süre içerisinde kiracı hakkında yaptığı icra takibinin yanı sıra kiraya veren tarafından 1 aylık süre içerisinde yazılı olarak bildirimde bulunulması halinde de kiraya verenin dava açma süresi bir kira yılı uzayacaktır.
Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları:
-Yazılı şekilde olmalıdır.
Tahliye taahhüdü her ne kadar yazılı şekilde yapılması öngörülmesine rağmen resmi şekilde yapılması öngörülmese de resmi şekilde yapılmasının büyük önemi bulunmaktadır. Zira bu durum tahliye taahhütnamesinin icraya konulması suretiyle tahliye talep edilmesi durumunda uygulamada hemen tahliye istemeyen kiracının kötü niyetiyle karşılaşılmasına sebep olmaktadır. Nitekim resmi şekilde yapılmayan tahliye taahhütnamesindeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri süren kiracı artık takibi durdurduğu için ve bu durumda imza incelemesi gibi bir kısım işlemleri gerektireceği için tahliye işlemlerinin uzamasına sebebiyet vermektedir. Halbuki noterce düzenlenmiş olan tahliye taahhütnamesinde bulunan imzaya kiracının itiraz etmesi söz konusu olamayacağı için artık bu yolla kiralananın tahliyesi geciktirilemeyecektir. Tahliye taahhüdü yazılı olmak ve kiralayanın kabul etmesi halinde gerek yargılama sırasında duruşma tutanağına geçirilmek gerekse icra takibinin devam ettiği sırada icra memuru tarafından icra tutanağına geçirilmek ve altına kiralananın imzasının alınması suretiyle yapılabilir.
-Bizzat veya temsilci tarafından verilmiş olmalıdır.
Kiracıların birden fazla olduğu durumlarda tüm kiracıların birlikte tahliye taahhüdü verilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla tahliye davası açılacağı sırada da söz konusu kiracıların tamamının tahliye davasında taraf olarak gösterilmesi gerekmektedir. Bu durumda tüm kiracıların zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır.
-Serbest iradeyle verilmiş olması gerekir.
Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinden önceki bir tarihte veya yapıldığı sırada verilemez. TBK m. 352/I maddesinde artık bu durum “kiralananın teslim edilmesinden” sonra şeklinde belirtilmek suretiyle açıkça hüküm altına alınmıştır. Zira konut ihtiyacı olan kiracı zor durumda olduğu için önüne çıkabilecek evrakları imzalamak suretiyle serbest iradesini yansıtmayan şekilde taahhüt verme yükümlülüğü altına girmiş olabilir.
Uygulamada kiraya verenler tarafından kira sözleşmesi kurulmadan ya da kira sözleşmesi ile birlikte tanzim ve tahliye tarihi açık şekilde düzenlenen yazılı tahliye taahhütlerinin sonradan kiraya veren tarafından açık kısımlarının doldurulmak suretiyle geçerli bir tahliye taahhüdüne dönüştürüldüğüne dair iddialar ile sıkça karşılaşılmaktadır.
Yargıtay uygulamasında, beyaza imza durumunda kiracı, açığa attığı imzanın sonuçlarına katlanmak zorundadır. Bir başka ifade ile tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi kurulmadan ya da sözleşmenin kurulması aşamasında tanzim ve tahliye tarihleri belirtilmeden kiraya verene verildiği ve taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı olarak kiraya veren tarafından sonradan doldurulduğunun kiracı tarafından ispat edilmesi gerekmektedir.12
iv.İki haklı ihtar sebebiyle tahliye
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.(TBK m.352/II)
İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. Kiraya veren tarafından başlatılan icra takipleri de ihtar niteliğindedir.
Muacceliyet kaydı ve iki haklı ihtar konusu özelliğini ve önemini 01.01.2020 tarihine kadar koruyacaktır. Çünkü bu tarihten sonra kira sözleşmelerine konulan muacceliyet kaydı tamamen geçersiz olacaktır. Ancak ilgili tarihe kadar kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında TBK m.346 anlamında muacceliyet kaydı konulması mümkündür.13
TBK m. 346 gereği kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasında, kira sözleşmesinde muacceliyet kaydı bulunuyor ise yani örneğin bir aylık kira bedelinin ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin bitim tarihine kadar diğer kiraların istenebilir olacağı konusunda anlaşılmış ise (ve somut olayda muacceliyet koşulları gerçekleşmiş ise) ve kira sözleşmesinin konusu işyeri olup kiracının da tacir veya tüzel kişi olması halinde iki haklı ihtar nedeniyle açılan tahliye davası reddedilecektir. Çünkü tek bir ihtar ile istenebilecek kira bedelinin iki ayrı ihtara konu edilmesi iki haklı ihtar şartını oluşturmayacaktır.
“…Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir. ..”14
Davanın açılması sırasında kiralananın tahliyesinin hangi sebeple istenildiği, davanın hüküm kısmı açısından mühimdir. Dava dilekçesinde eğer iki ayrı ihtar nedeniyle tahliye istenilmiş ise hakimin dava sebebiniz ile bağlı kalarak bu yönde hüküm kurması gerekli olup başka bir tahliye sebebinin mevcudiyetini tespit etmiş olması nedeniyle başka bir nedenle tahliyeye karar vermemesi gerekir
“…İhtarname içeriklerine ve dava dilekçesindeki iddialara göre davanın dayanağı BK’nun 352.maddesinde düzenlenen iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasıdır. Davanın açıklanan hukuksal niteliğine göre araştırma ve inceleme yapılması gerekirken mahkemece davanın nitelendirilmesinde hataya düşülerek temerrüt nedeni ile tahliyeye karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. “15
İki haklı ihtar tahliye harcı, tahliye davası bakımından yıllık kira bedeli üzerinden belirlenmelidir. Sadece tahliye davası söz konusu olduğunda harca esas tutar son dönemde ödenen bir yıllık tutardır.
Tahliye davası dışında kira alacağının talebi söz konusu ise bu halde alacak talep miktarı üzerinden nispi harç alınması gerekmektedir.
“…Ancak, davacı dava dilekçesi ile icra takibine vaki itirazın iptali ile kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemekle mahkemeden iki ayrı talepte bulunmuştur. Bu nedenle de dava açılırken tahliye davası için yıllık kira bedeli üzerinden, itirazın iptali talebi için de icra takibine konu alacak tutarı üzerinden nispi oranda dava harçlarının alınması gerekli iken dava değeri icra takibine konu edilen alacak üzerinden gösterilmiştir. ..” 16
v.TBK m.352/III
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Tahliye Davalarında Taraflar
Her davada olduğu gibi tahliye davalarında da davacı ve davalı olmak üzere iki taraf vardır.
Kural olarak tahliye davası kiraya veren tarafından açılır. Zira kiraya veren sözleşmenin tarafı olup yetkisini sözleşmeden almaktadır. Sözleşmeden kaynaklanan bu yetkiyi kullanabilmesi için kiralayanın malik olması gerekmez.
Kiralanan ne tür mülkiyete konu olursa olsun kiraya verenin tek başına dava açma hakkı vardır. Kiraya verenin ölümü halinde dava açma hakkı kiraya verenin mirasçılarına geçeceğinden kiraya verenin ölümü halinde mecburi dava arkadaşlığı nedeniyle davanın tüm mirasçılar tarafından açılması gerekir.
Kira sözleşmesinde birden fazla kiraya veren varsa ve bunlar tarafından imzalanmış ise kiraya veren arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan tahliye davasının da kiraya verenler tarafından birlikte açılması gerekir.
Ayrıca belirtmek gerekir ki kuru(çıplak) mülkiyet hakkı sahibinin taşınmazdan yararlanma hakkı bulunmadığından tahliye davası açma hakkı yoktur. İntifa ve sükna hakkı sahibinin ise tahliye davası açma hakkı vardır. Tapusuz bir taşınmaza malik olan(zilyet olan) kişi de tahliye davası açabilir.
Kat Mülkiyet Kanununda (KMK) bazı hallerde kiracılar hakkında diğer kat maliklerinin dava açma hakkı vardır.(bkz. KMK m.33)
Tahliye davası sözleşmenin tarafı olan kiracı aleyhine açılır.
Kiracı birden fazla ise hepsinin davalı olarak gösterilmesi gerekir ve dava açılması için ihtar çekilmesi zorunluluğu varsa ihtarın kiracıların hepsine çekilmesi gerekir.
Kiracı ölmüş ise davada husumet kiracının mirasçılarına yöneltilir. Dava açıldıktan sonra kiracı ölmüş ise mirasçıları davaya dahil edilerek davaya devam edilir.
Kiracının birden fazla olması halinde kiracılar arasında sözleşmeden veya yasadan kaynaklanan teselsül durumu varsa yalnız birisi hakkında dava açılabilir.
(TTK m.7 teselsül karinesi)
Tahliye Davalarında Yargılama Usulü
HMK m.316/1-a “Basit yargılama usulü, kanunlarda açıkça belirtilenler dışında, aşağıdaki durumlarda uygulanır:
a) Sulh hukuk mahkemelerinin görevine giren dava ve işler.” şeklinde ve HMK m. 4 “Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;
a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları, görürler.” şeklindedir. Bu nedenle tahliye davaları basit yargılama usulüne tabi olup sulh hukuk mahkemelerinde görülür.
Tahliye davalarında vekalet ücreti Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi m.9 gereğince yıllık kira miktarı üzerinden takdir edilir.
Kiralananın Erken Tahliyesi (TBK m.325)
Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.” İlgili hükmün yürürlüğü de 6353.sayılı Kanun gereği ilgili işyerleri için 01.01.2020 tarihine kadar ertelenmiştir.
Yargıtay, kira sözleşmesinin erken tahliye nedeniyle feshinin ancak anahtar teslimi ile mümkün olabileceğini, anahtar tesliminin bir hukuki işlem olduğunu ve bu nedenle de bunun ispatının ancak yazılı delille mümkün olabileceğini belirtir. Anahtarın teslim edildiği olgusu, tanık ile ispat edilemez.17
Kiracılar fiilen kiralananın boşaltılmasının fesih için yeterli olmadığının bilinciyle hareket etmelidirler, aksi halde anahtarı teslim edene kadar ki dönem için kira sözleşmesinden doğan yükümlülükleri, bunlar içerisinde en önemlisi kira bedelini ödeme yükümlülüğü, aynen devam eder.
Uygulamada kiraya verenin anahtarı teslim almaktan kaçındığına sıkça rastlanılmaktadır, bu durumda kiracının anahtarı notere tevdi etmesi ve anahtarı hangi notere tevdi ettiğini kiraya verenin mernis adresine bir ihtar ile bildirmesi gerekir. 18
Kiraya veren, dürüstlük kuralı (Türk Medeni Kanunu m.2) ve zararı artırmama yükümlülüğü (TBK m.52) gereği, kiralanana benzer koşullarda yeni bir kiracı bulmak zorundadır.19
Kiracı sözleşmenin süresinden önce sona erdiği için kiraya verenin emsal bir yeri kiraya verebileceği süre için tazminat ödemekle yükümlü olur çünkü kiracı erken tahliyede bulunmasaydı kiraya veren sözleşme süresi sonuna kadar kira bedeli elde edecekti.
Yargıtay kararlarına bakıldığında genelde kabul gören makul süre 3 aydır. Ancak tabi ki kira sözleşmesinin süresi tazminatın üst sınırını teşkil eder. Kiraya veren makul süreden önce kiralananı aynı koşullarla kiraya verirse sadece boşta geçen süre kadar kira bedeli tazminat olarak talep edilebilir. Kiraya veren yeni bir kiracı bulmasına rağmen, daha düşük kira bedeli öngörülmüşse bu durumda kiracı hem kiraya verenin yeniden kiraya verebileceği makul süre kadar kira bedelini hem de kira sözleşmesi süresi sonuna kadar kendisinin ödediği kira bedeli ile yeni kiracının ödediği kira bedeli arasındaki farkı tazminat olarak ödemelidir. Kiracının ödeyeceği tazminattan kiraya verenin, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararlar indirilecektir. Kiracının, tazminat borcu ödemesi için kusuru aranmaz, kanun kusursuz sorumluluk hali olarak düzenlemiştir.
Kiracı, erken tahliyede bulunurken yeni bir kiracı bularak tazminat ödeme borcundan kurtulabilir. Kanun yeni kiracıda bulunması gereken özellikleri belirtmiştir. Bunlar:
•Kiraya verenin kabul etmesi beklenecek biri olmalı
•Ödeme gücüne sahip olmalı. Bunun tespiti kira parasının miktarı ve yeni kiracının aylık kazancı karşılaştırılarak yapılır.
•Kira ilişkisini devralmaya hazır olmalı
Dikkat edilmelidir ki bütün bu şartları taşıyan kişiyi dahi kiraya verenin kiracı olarak kabul etme zorunluluğu yoktur. Fakat kiraya veren haklı bir nedeni olmaksızın yeni kiracıyı kabul etmezse erken tahliyede bulunan kiracıdan tazminat talep edemez. Kiralayanın yeni kiracıyı reddetme gerekçesi objektif bir kritere dayanmalıdır ve ne sebeple reddettiğini kiracıya bildirmelidir.
İLAMSIZ İCRA YOLUYLA TAHLİYE20
Kural olarak kiraya verilmiş bir taşınmazı tahliye ettirebilmek için, kiraya verenin ilk önce kiracıya karşı sulh hukuk mahkemesinde bir tahliye davası (HMK m.4/a) açması gerekir. Kiraya veren bu tahliye davasını kazanırsa, mahkemeden alacağı tahliye ilamını icraya koyarak taşınmazın tahliyesini sağlar.(ilamlı icra)
İlamsız icra, ilke olarak yalnız para ve teminat alacakları için olanaklıdır. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesi bunun istisnai durumunu oluşturur. Bu da iki halde mümkündür:
i.Kira bedelinin ödenmemesi halinde
ii.Kira süresinin bitmesi halinde
1.Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız Tahliye (İİK m.269-269/d)
Kira alacağının tahsili için yapılan genel haciz yolu ile takipte, yalnız kira alacağı tahsil edilebilir; kiracının tahliyesine karar verilemez. Fakat kiraya veren, kiranın ödenmesi ile birlikte aynı zamanda tahliye de istiyorsa, inceleyecek olduğumuz takip yoluna başvurmalıdır.
İİK m.269-269/d, kiraya verenin kira alacağı için yapacağı ilamsız icra takibi(genel haciz yolu ile takip) ile açacağı tahliye davasını birleştiren bir ilamsız tahliye takibi yolu kabul etmiştir. Kiraya veren, kiracıya karşı bir ilamsız tahliye takibi yaparak, kiranın ödenmesini ve kiracının tahliyesini ister; kiracı kirayı ödemezse, kiraya veren, icra mahkemesinden kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilir.
Kira alacağı için bir mahkeme ilamı veya ilam niteliğinde belge(İİK m.38) bulunsa bile, kiraya veren, İİK m.269 vd. hükümlerine göre ilamsız tahliye takibi yapabilir.
Bu takibin konusu da para alacağı olduğundan ve sözleşmede aksine hüküm yoksa para(kira)alacağı alacaklının yerleşim yerinde ödeneceğinden (BK m.89/1) kiraya veren kendi yerleşim yerinde de ilamsız tahliye takibi yapabilir. Fakat ilamsız tahliye takibi, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesinde de yapılabilir. Söz konusu ilamsız tahliye takibi kira sözleşmesi (BK m.299-378) ile kiralanmış taşınmazlar içindir.
Ayrıca bu takibi yapabilmek için taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması şart olmayıp sözlü kira sözleşmesine dayanarak da ilamsız tahliye takibi yapılabilir.
Tahliye davasındaki taraflara ilişkin yukarıda anlattığımız hususlar(dava arkadaşlığı vs.) burada da geçerli olup ilamsız tahliye takibi alacaklı sıfatıyla kiraya veren tarafından borçlu sıfatıyla kiracıya karşı yapılır.
Takip talebinin içeriği ise İİK m.58’deki hususları ihtiva etmelidir. Kiraya veren, ilamsız tahliye takip talebinde kiranın ödenmesini(hangi aya ait olduğunu belirterek) ve kiracının tahliyesini ister. Yani, kiraya veren, ödenmemiş kiranın tahsili için yaptığı ilamsız takip talebinde, kiracıya (ödeme emri ile) BK m. 315 veya m.363’deki ihtarın da yapılmasını isteyebilir. Kiraya veren bu şekilde, kira bedeli için olan genel haciz yolu ile takip ile, tahliye takibini birleştirir.
Takip talebinde tahliye istenmeyip sadece kira alacağının istenmiş olması halinde takip talebi genel haciz yoluna ilişkin bir takip talebidir.
Yazılı bir kira sözleşmesi yapılmış ise, kiraya veren takip talebine yazılı kira sözleşmesinin aslını veya bir örneğini eklemeli ve kiracı sayısı kadar örneğini takip talebi ile birlikte icra dairesine vermesi gerekir.(İİK m.58/III)
Kiraya verenin ilamsız tahliye takip talebini alan icra dairesi, borçlu kiracıya ihtarlı
(13 örnek nolu) ödeme emri gönderir. Ödeme emrine takip talebindeki kayıtlar, tahliye ihtarı yazılır. Ödeme emrinde, kiracının yedi gün içinde ödeme emrine itiraz edebileceği de yazılır.
Borçlu kiracının, itiraz süresi içinde, kira sözleşmesini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak inkar etmezse, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılacağı ihtarı da ödeme emrine yazılır. Ayrıca ödeme emri ile borçluya ödeme ihtarı da gönderilir.
Ödeme süresi, kira sözleşmesi çeşitlerine göre değişir:
Adi kirada ödeme süresi en az 10 gündür. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme süresi en az otuz gündür.(BK m.315/II) Ürün kirasında, ödeme süresi en az altmış gündür.(BK m.362/II)
Ödeme süresi, ödeme emrinde açıkça yer almalıdır. Aksi halde buna bağlı olarak tahliye kararı verilemez.21
Ödeme emri ile kiracıya yedi günlük süre içinde ödeme emrine itiraz etmez ve otuz (on veya altmış gün) günlük ödeme süresi içinde kirayı ödemezse, kiraya verenin kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebileceği ve icra mahkemesinden kiracının tahliyesini isteyebileceği ihtar edilir.(İİK m.269/a)
Ödeme emrine itiraz edilmezse ilamsız tahliye takibi kesinleşir. Ancak kiralayan bunun üzerine hemen haciz ve tahliye isteyemez. Çünkü kiracı ödeme süreleri içerisinde borcunu ödeyebilir. Kiracı ödeme süresi içerisinde borcunu öderse, ilamsız tahliye takibi son bulur. Süresinde ödeme emrine itiraz etmemiş kiracı, ödeme süresi içinde kira borcunu da ödemez ise kiralayan, icra dairesinden hem borçlunun mallarının haczedilmesini hem de icra mahkemesinden borçlunun tahliyesini isteyebilir.(İİK m.269/a)
Süresinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan kiracı, ödeme süresi geçtikten sonra kira borcunu(ve ferilerini) öderse, kiraya veren, haciz isteyemez; ancak icra mahkemesinden borçlu kiracının tahliyesini isteyebilir.
Ödeme süresi geçtikten sonra kiraya veren, ödeme süresinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde, icra mahkemesinden tahliye isteyebilir.(İİK m.269/a) İcra mahkemesi bu talebi duruşmalı olarak inceler. (İİK M.269/d,m.70)
Kiracı, süresi içinde ödeme emrine itiraz etmediği için, ilamsız tahliye takibi kesinleşmiştir. Kiracı, icra mahkemesinde artık kira sözleşmesini inkar edemez, etse bile, icra mahkemesi kira sözleşmesi hakkında bir inceleme yapamaz. Bu durumda ayrıca kira borcu da kabul edilmiş sayılacağından kiracı, icra mahkemesinde kira borcu miktarına itiraz edemez.
Kiracı, kira borcunu ödeme süresi içinde noksan ödemiş ise, alacaklının talebi üzerine, icra mahkemesi, borçlu kiracının tahliyesine karar verir.
İcra mahkemesinin tahliye kararı(veya tahliye talebinin reddi kararı) istinaf edilebilir.
İcra mahkemesinin tahliye kararının infazı, yani borçlunun taşınmazdan zorla çıkarılması için tahliye kararının kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren ongün geçmesi lazımdır. (İİK m.269/c,III)
Borçlu kiracı, icra mahkemesinin tahliye kararını istinaf ederse, İİK m.36’ya göre teminat yatırarak, icra dairesinden bir süre alabilir ve bunun üzerine istinaf mahkemesinden icranın geri bırakılmasına karar verilmesini isteyebilir. Fakat, istinaf ve temyiz yoluna başvurulması, itirazın kaldırılması ve tahliye kararının icrasını durdurmaz. Yalnız, icra mahkemesinin itirazın kaldırılması ve tahliye kararı onanmadıkça, haczedilen mallar satılamaz.
(İİK m.363/IV,364/III)
Ödeme Emrine İtiraz Edilmesi
Kiracı, ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde ödeme emrine itiraz edebilir. Ödeme emrine itiraz İcra Dairesine yapılır ve iki şekilde olabilir:
i.Kira sözleşmesine itiraz
Borçlunun kira sözleşmesinin varlığını inkar etmesidir. Yazılı bir kira sözleşmesi mevcut ise, kiracının kendisine izafe olunan imzayı inkar etmesi kira sözleşmesine itirazdır.
(İİK m.269/b) Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır.(İİK m.269/II)
ii.Kira sözleşmesi dışındaki itirazlar
Kiracı, kira sözleşmesine itiraz etmeyerek, kiranın daha az olduğu, ödendiği, muaccel olmadığı, takas gibi bir sebeple ödeme emrine itiraz etmesine denir.
Kiracının bu iki şekildeki itirazı ile ilamsız tahliye takibi durur.(İİK m.269/III) Alacaklının takibine devam edebilmesi için, icra mahkemesinden kiracının itirazının kaldırılmasını ve taşınmazı tahliye etmesini isteyebilir. Ancak bu durumda kiralayan, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemek zorunda olmayıp, sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası da açabilir.22
Kiraya veren, borçlunun itirazı üzerine(tahliye istemeden) yalnız itirazın kaldırılmasını (icra mahkemesinden) isteyebilir. Bu halde icra mahkemesi, alacaklının talebi ile bağlı olarak yalnız itirazın (kesin) kaldırılmasına karar verebilir.
Kiraya veren, icra mahkemesinden, borçlu kiracının itirazının kaldırılmasını ve tahliyesini isteyebilir.(İİK m.269/b) Ayrıca alacaklı bu talebinde asgari yüzde yirmi tazminat da isteyebilir.(İİK m.269/d,m.68)
İtirazın kaldırılmasını ve tahliye isteme süresi altı aydır. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemiyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoluyla takip yapamaz.(İİK m.269/III)
İtirazın kaldırılması ve tahliye talebi için yetkili icra mahkemesi, ilamsız tahliye takibinin yapıldığı icra dairesinin tabi bulunduğu icra mahkemesidir.
Borçlu itirazında kira akdini ve varsa mukavelenamede kendisine izafe olunan imzayı reddettiği takdirde alacaklı; noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş bir mukavelenameye istinat ediyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini istiyebilir. (İİK m. 269/b)
Yani alacaklı, adi yazılı bir kira sözleşmesine dayanmış ve kiracı da ödeme emrinde sözleşmedeki imzayı inkar etmiş ise, alacaklı icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye isteyemez. Bu halde alacaklı, sulh hukuk mahkemesinde, kira alacağının ödenmesi ve tahliye davası açabilir ve gönderilen ihtarlı ödeme emri Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtar yerine geçer.
Alacaklı, icra mahkemesinde kira sözleşmesini noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış yazılı bir kira sözleşmesi ile ispat ettiğinde, borçlu kiracı kira sözleşmesine olan itirazını aynı kuvvet ve mahiyette belgelerle ispat etmesi gerekir.(İİK m. 269/b)
İİK m.269/b,II’de belirtilmemiş olmakla beraber, borçlunun kira sözleşmesine itirazını, imzası kiraya veren tarafından ikrar edilmiş bir (adi) belge ile de ispat edebilmesi gerekir. Buna karşılık kiraya veren, borçlunun dayandığı adi belgedeki imzayı inkar ederse, icra mahkemesi imza incelemesi yapamaz.
‘Kira akdi dışındaki itirazlar ve tahliye’ başlığını taşıyan İİK m.269/c “Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemiyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeğe mecburdur. Senet veya makbuzun alacaklı tarafından inkarı halinde 68 inci madde hükmü kıyasen uygulanır. İcra mahkemesinin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren ongün geçmesi lazımdır. Borçlu tahliye kararı hakkında 36 ncı madde hükmünden faydalanabilir.” hükmünü içermektedir.
İtirazın kaldırılması ve tahliye talebinin (esasa ilişkin bir nedenle) reddine karar veren icra mahkemesi, kiracı talep etmişse aynı karar ile kiraya vereni itiraza uğrayan kira alacağının yüzde yirmisinden aşağı olmamak üzere tazminata da mahkum eder.(İİK m.269/d,m.68)
İİK m. 269/d “62, 63, 65, 66, 68, 70 ve 72 nci maddeler hükümleri kıyas yolu ile burada da uygulanır.”
2.Kira Süresinin Bitmesi Nedeniyle İlamsız Tahliye(İİK m.272-275)
Kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye, yalnız yazılı kira sözleşmesi ile kiraya verilmiş olan taşınmazlar içindir. Yazılı kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde kiraya veren ilamsız tahliye takibi yapabilir.(İİK m.272)
Sözlü bir anlaşma ile kiraya verilmiş olan bir taşınmazın kira süresinin bitiminde ilamsız icra yolu ile tahliyesi istenemez.
Söz konusu ilamsız tahliye, süreli kira sözleşmeleri içindir ve iki başlık altında incelemek gerekmektedir:
I. Konut ve çatılı işyeri dışındaki kiralarda taşınmazların tahliyesi
Kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye için yapılacak takip talebinin içeriği genel haciz yolu ile takipteki gibidir.(İİK m.58) Takip talebinde bulunma süresi, kira süresinin bitiminden itibaren bir aydır. Kiraya verenin takip talebinde tahliye istediğini açıkça belirtmesi ve yazılı kira sözleşmesinin aslını da icra dairesine vermesi gereklidir.
Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.
Tahliye emrinde:
Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır. (İİK m.272)
Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesinde tahliye emrine itiraz etmezse, ilamsız tahliye takibi kesinleşir. Bu halde, kiracının tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren on beş gün içinde taşınmazı tahliye etmesi gerekir. Taşınmazın boşaltılmaması halinde kiraya verenin talebi üzerine kiracı, icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkarılır ve taşınmaz kiraya verene teslim edilir.(İİK m.273)
Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesinde tahliye emrine itiraz edebilir ve itiraz sebepleri ilgili İİK maddelerinde belirtilmiştir. Kiracı, tahliye emrine itiraz ederken takibin dayandığı adi yazılı kira sözleşmesindeki imzayı ayrıca ve açıkça inkar etmezse, imzayı ikrar etmiş sayılır. Zira, kiracı itiraz sebepleri ile bağlıdır.
(İİK m.274)
Kiracının yedi gün içinde icra dairesine yaptığı itiraz, ilamsız tahliye takibini durdurur. Kiracı, adi yazılı kira sözleşmesi altındaki imzayı açıkça inkar etmiş ise kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez. Sulh hukuk mahkemesinde kiracıya karşı tahliye davası açabilir.(İİK m.275) Ancak kiracının kira sözleşmesinde yer alan imzayı ikrarı halinde kiracının diğer itirazlarına yönelik olarak kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.
Tahliye talebi noterlikçe res’en tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır.
Aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi reddolunur.
İtirazın kaldırılması üzerine tahliye ve teslim icra edildikten veya kaldırılma talebi reddolunduktan sonra kiracının veya kiralıyanın umumi hükümlere göre mahkemeye müracaat hakları saklıdır.
Mahkemede açılan davada icra takibi sırasında inkar olunan imzanın kendisineait olduğu anlaşılan kiracı veya kiralayan yüzbin liradan beşyüzbin liraya kadar para cezasına mahküm edilir.(İİK m.275)
Yukarıda belirttiğimiz temyiz, istinaf ve zorla çıkarılmaya ilişkin düzenlemeler bu başlık için de geçerlidir.
II. Konut ve çatılı işyeri kiralarında taşınmazların tahliyesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
(BK m.347) Buna göre kiraya verenin kira süresinin bitiminde kiracıyı çıkarma hakkı olmadığı için, kiraya veren İİK m.272-275 hükümlerine göre ilamsız tahliye takibi de yapamaz.
Kiracı tarafından sonradan verilmiş geçerli bir yazılı bir tahliye taahhüdü(BK m.352) bulunan kiraya veren, buna dayanarak, tahliye taahhüdünde yazılı tahliye tarihinin bitiminden itibaren bir ay içinde İİK m.272’ye göre ilamsız tahliye takibi yapabilir. Açık bir tahliye tarihini içermeyen yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak ilamsız tahliye takibi yapılamaz. Tahliye taahhüdünün hiçbir şarta bağlı olmaması gerekir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı bir kira sözleşmesi bulunmasa dahi, sadece yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak ilamsız tahliye takibi yapılabilir. Takip talebi, tahliye emri, itiraz süreleri gibi hususlar yukarıda anlatıldığı şekilde yerine getirilir.
Kira süresinin bitmesi veya (konut ve çatılı işyeri kiralarında) kiracının yazılı tahliye taahhüdünde bulunmuş olması halinde ,kiraya veren ilamsız tahliye takibi yapmadan, doğruca sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası da açabilir.
Kiralanan taşınmazda üçüncü kişinin bulunması(İİK m.276)
“Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur.
Şu kadar ki, bu şahıs resmi bir vesika gösterememekle beraber daireye ibraz olunan mukavele tarihinden evvelki bir zamandan beri orayı işgal etmekte bulunduğunu beyan eder ve bu beyanı icra memuru tarafından mahallinde yapılacak tahkikatla teeyyüt ederse memur, tahliyeyi tehirle üç gün içinde keyfiyeti icra mahkemesine bildirir.
İcra mahkemesi, tarafları dinliyerek icabına göre tahliyeyi emreder veya taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verir. Bu müddet içinde mahkemeye müracaat edilirse, davanın neticesine göre hareket olunur. 36 ncı madde hükümleri burada da uygulanır. Dava etmiyen taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır.
Borçlunun nesep ve sebepten usul ve füruu, karı veya kocası, ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları ve iş ortakları ile borçluya tebaan mecurda oturdukları anlaşılan diğer şahıslar, bu madde hükmünün tatbikında üçüncü şahıs sayılmazlar.”
KAYNAKLAR
1 CERAN, MİTHAT: Kira Sözleşmesi Tahliye, Yetkin Yayınevi, Ankara 2012, s.22
2Bu Konuda Yargıtay’ın Benzer Karaları İçin Bkz., Y. 6. HD., E. 1996/1476, K. 1996/2874 T.20.05.1996, A: www.kazancı.com
3KIRMIZI, Mustafa, Kira Hukuku, Bilge Yayınları 1. Bası, Ankara 2013,s.432
4AYDEMİR, Efrail, Kira Hukuku, Seçkin Yayınları, 2. Bası, Ankara 2013,s.173
5AYDEMİR, Efrail, Kira Hukuku, Seçkin Yayınları, 2. Bası, Ankara 2013,s.173
6 Bu Konuda Yargıtay’ın Benzer Kararları İçin Bkz., Y. 6. HD., E. 2004/1643, K.2004/1877, T. 22.3.2004, A: www.kazancı.com
7Yargıtay HGK. T:01.10.1997, 1997/6-630., 1997/762.
8 UYAR, Turgut, Türk Borçlar Kanunu Şerhi, 1. Bası, Ankara 2012, s.1838
9TUNABOYLU, Muslim, Kira Hukuku, 3.Basım, Ankara 2005, s.779
10 AKYİĞİT, Ercan, Kira Sözleşmeleri, Seçkin Yayınları 1. Bası, Ankara 2012,s188
11 CERAN, Mithat:s.100
12 Yargıtay 6.HD. 2010/2871E. 2010/6900K.
13 Madde 53 – 31/3/2011 tarihli ve 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici 2 nci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“GEÇİCİ MADDE 2 – Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.”
14 Yargıtay 3.HD. 2017/3239E.,2017/395K.)
15Yargıtay 6.HD. 2015/6998E.,2015/10273K.
16Yargıtay 3.HD. 2017/1465E.,2017/365K.
17Yargıtay 6. HD. 2011/15289 Esas, 2012/3446 Karar
18Yargıtay HGK. E.2006/6-89, K. 2006/89, T.22.3.2006
19 Yargıtay 13. HD. E.2003/6088, K. 2003/1044, T.22.9.2003
20 KURU, Baki; İstinaf Sistemine Göre Yazılmış İcra ve İflas Hukuku, Legal Yayıncılık, Ankara 2016
21 Yargıtay 6.HD. 4365/5530,04.06.2015
22 Yargıtay 6.HD. 8759/4276,01.06.2016
Elektronik Kaynaklar
https://www.sinerjimevzuat.com.tr/kullaniciGiris.jsf?dswid=-6181
http://www.demirkilichukuk.com/
http://sibelozturk.net/bir-yildan-kisa-kira-akdi/
https://metinpolat.av.tr/yargitay-kararlari-isiginda-tahliye-taahhutnamesi.html
http://www.hasanciftci.com.tr/makaleler/tahliye-talepli-kira-takipleri/