Av. Murat Tezcan, Av. Beyza Canbolat, Stj. Av. Melisa Eda Akıncı: Önalım Hakkı

Tarafından gönderildi: CBT Hukuk Kategori: Makaleler

Av. Murat Tezcan

Av. Beyza Canbolat

Stj. Av. Melisa Eda Akıncı

  1. ÖNALIM HAKKI VE ÇEŞİTLERİ

Bir kişi malını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, önalım hakkı sahibinin bu malı öncelikli olarak satın alma hakkı vardır. Hak sahibinin önalım hakkını kullanması ile yeni bir hukuki ilişki ortaya çıktığı için bu hak, yenilik doğuran bir haktır ve yenilik doğuran (inşai) bir dava ile kullanılır.

Önalım hakkı “yasal önalım hakkı, sözleşmeden doğan önalım hakkı ve sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkı” olmak üzere üçe ayrılmaktadır. Yasal önalım hakkı Türk Medeni Kanunu 732. maddesinde; sözleşmeden doğan önalım hakkı Türk Medeni Kanunu 735. maddesinde ve Türk Borçlar Kanunu’nun 240. maddesi ve devamında; sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkı ise 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu’nda düzenlenmiştir.

Önalım hakkının türleri arasında sıkı bir ilişki bulunsa da düzenlendikleri hükümler arasında farklılık taşıyan özellikler de bulunmaktadır. Yasal önalım hakkı ayrıntılı olarak Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenme imkânı bulmuşken, sözleşmeden doğan ve sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkı, yasal önalım hakkına yapılan atıflar ile hüküm altına alınmıştır.

  1. Yasal Önalım Hakkı

Yasal önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde “devir hakkının kısıtlamaları” başlığı altında hükme bağlanmıştır. Paylı mülkiyette bir paydaşın, taşınmaz maldaki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaş veya paydaşların açacakları dava üzerine verilecek kararla onlara bu payı aynı şartlarda, öncelikle satın alma ve mülkiyetini kazanma imkânı veren, kanundan doğan, eşyaya bağlı bir haktır. Hakkın kullanılması yenilik doğuran bir dava ile mümkün olup eski Medeni Kanun zamanında olduğu gibi, yenilik doğuran bir irade beyanıyla veya başka şekillerde kullanılması mümkün değildir.

Yasal önalım hakkı paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda kendiliğinden kanundan doğar ve payın üçüncü bir kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Hakkın doğması ve kullanılması için tapu siciline şerh edilmesine gerek yoktur.

Önalım hakkının kullanılabilmesi, önalım hakkının doğmasını sağlayan önalım olayının  (Vorkaufsfall) gerçekleşmesine bağlıdır. Önalım olayı, zorla yani cebri olmayan, iradi, ivazlı ve cüz’i halefiyet yoluyla gerçekleşen devir işlemleriyle, özellikle de satım sözleşmesiyle gerçekleşir. Satış sözleşmesinde, isteğe bağlı (ihtiyari) artırma yoluyla yapılan satışlarda (özel artıma veya açık artıma şeklinde), tapuya şerh edilmiş alım ve geri alım hakkının kullanılması durumunda, ifa yerine geçen edimlerde, üst hakkının satılmasında önalım olgusunun gerçekleştiği kabul edilir.[1]

Önalım hakkı, yalnız payın satılması halinde kullanılacağı için üzerinde paylı mülkiyet bulunan taşınmazın tamamının veya bir kısmının satılması halinde kullanılmaz. Çünkü bu durumda paydaşlar aynı zamanda paylı mülkiyet ilişkisini de oybirliği ile tamamen veya kısmen ortadan kaldırmış olmaktadırlar.

Nitekim Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/7286 E. 2017/3070 K. sayılı 17.04.2017 tarihli kararında şu ifadelere yer verilmektedir: “Uyuşmazlık: dava tarihi itibariyle dava konusu taşınmazda paydaş olmayan davalının yargılama aşamasında başka hisse almak suretiyle paydaş konumuna gelmesi halinde eldeki davanın dinlenip dinlenemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Bilindiği üzere; önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma hakkına veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.”

Yasal önalım hakkı, paya bağı bir haktır. Bu hak, pay dolayısıyla elde edildiğinden, pay kimin mülkiyetine geçerse, onun tarafından kullanılabilir. Yasal önalım hakkı ayni nitelikte bir hak olmayıp, bu hakkın paydan ayrı ve bağımsız olarak başkasına devredilmesi veya miras yoluyla geçmesi de söz konusu değildir. Zira bu hak, paydaşın şahsında vücut bulmaktadır.

Yasal önalım hakkı ile getirilen kısıtlama, kanundan doğan ancak özel hukuka dayanan bir kısıtlama olması dolayısıyla kamu hukuku nitelikli kısıtlamalarla bir ilgisi yoktur. Bu itibarla, yasal önalım hakkı, bir paydaşın üzerinde paylı mülkiyet bulunan bir taşınmazdaki payını üçüncü bir kişiye satması ve diğer paydaş/paydaşların bu haklarını dava yoluyla kullanmaları halinde söz konusu olur. Buna karşılık, paydaş/paydaşlar, önalım hakkını kullanmadığı takdirde, yapılan satış geçerli olarak varlığını sürdürür.

Yasal önalım hakkının doğabilmesi, birtakım şartların sağlanmasına bağlıdır. Yasal önalım hakkının şartlarını şu şekilde sıralamak mümkündür:

  • Yasal önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda söz konusu olur. Diğer mülkiyet çeşitlerinde özellikle elbirliği mülkiyeti ile kat mülkiyetinde uygulanmaz.
  • Yasal önalım hakkı, taşınmaz üzerindeki mülkiyet payının tamamen veya kısmen satılması halinde söz konusu olur(önalım olayı).
  • Yasal önalım hakkı, üçüncü kişilere yapılan pay satışlarında söz konusu olur ve hak sahibi paydaş tarafından üçüncü kişi (alıcı) aleyhine açılacak bir önalım davasıyla kullanılır.

Ayrıca önalım hakkı, payı satın alan üçüncü kişilere karşı kullanılır. Zira paydaşın diğer bir paydaş aleyhine önalım davası açma hakkı yoktur.

  1. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, yükümlüsünün hakkın konusu olan şeyi bir üçüncü kişiye satması halinde, hak sahibine dava yoluyla satılan şeyin mülkiyetinin kararlaştırılan bedel karşılığında kendisine nakil yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesinde taşınmaz mülkiyetine getirilen kısıtlamalar çerçevesinde bir iradi kısıtlama sebebi olarak; Türk Borçlar Kanunu’nun 240 ve devamı maddelerinde satış ilişkisi doğuran haklar üst başlığı çerçevesinde düzenlenmiştir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 241. maddesinin 2. fıkrasında “Önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılırsa ya da alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa, bu durum önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez.” ifadelerine yer verilmiştir. Nitekim önalım borçlusu ve yeni malik, ikale sözleşmesi ile sözleşmeyi ortadan kaldırsalar dahi bunu önalım hakkı sahibine karşı ileri süremezler.

Sözleşmeden doğan önalım hakkının devri, kural olarak mümkün değildir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun “Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım, alım ve gerialım hakları devredilemez, ancak miras yoluyla geçer. Bu hakların devredilebileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa, devir işlemi hakkın kullanılması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.” şeklinde düzenlenen 239. maddesi emredici nitelikte olmadığından taraflar adi yazılı şekilde yapacakları bir sözleşme ile aksini kararlaştırabilirler.

  1. Sınırdaş Tarımsal Arazi Malikinin Önalım Hakkı

Tarım arazisi, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu’nun “Tanımlar” başlığı altında “Toprak, topografya ve iklimsel özellikleri tarımsal üretim için uygun olup, hâlihazırda tarımsal üretim yapılan ve yapılmaya uygun olan veya imar, ihya, ıslah edilerek tarımsal üretim yapılmaya uygun hale dönüştürülebilen arazi” şeklinde tanımlanmıştır.

  • sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu’nun 8/İ maddesi uyarınca;
  • Mirasçıların terekede bulunan tarımsal arazi hakkında aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulmasına karar vermeleri halinde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer ortaklar
  • Tarımsal arazilerin satılması halinde, sınırdaş tarımsal arazi malikleri önalım hakkına sahiplerdir.

Bu düzenlemeyle birlikte komşu tarımsal araziler birleştirilerek tarımsal alanların bölünmesinin önüne geçilmesi istenmektedir. Dikkat edilecek olursa tarımsal arazi vasfında bir taşınmazın üçüncü kişilere satışı halinde, taşınmaza komşu olan malikin yasal önalım hakkını kullanmasına imkân sağlanmıştır. Burada belirtilen önalım hakkının kullanılabilmesi için her şeyden önce ortada tarımsal arazi niteliği taşıyan araziler ve bu araziler arasında bir sınır komşuluğu bulunmalıdır.

Nitekim Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/159 E. 2018/3716 K. ve 14.05.2018 tarihli kararına göre:

“5403 sayılı Kanun uyarınca sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkını kullanabilmesi için satışa konu olan dava konusu taşınmazın da tarımsal arazi niteliğinde bulunması gerekir.

Oysa dosya içinde bulunan inşaat ve ziraatçı bilirkişi raporuna göre, dava konusu taşınmazın üzerinde ağaçların yanısıra tek katlı bina ve havuz inşaatının da bulunduğu belirtilmiştir. Mahkemece, dava konusu taşınmazın fiili kullanım durumuna ilişkin yeterli inceleme yapılarak tarımsal arazi mi yoksa bahçeli ev niteliğinde mi olduğu belirlenerek, bahçeli ev niteliğindeyse, dava konusu taşınmazın tarımsal arazi niteliği taşımadığından davanın reddine, tarımsal arazi niteliği taşıması halinde şartları oluşan önalım hakkının kabulüyle, önalım bedelinin depo edilmesine karar verilmesi gerekirken, davacının iyiniyetli olmadığı gerekçesiyle reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu gerekçeyle hükmün bozulması gerekmiştir.”

Yargıtay kararında da vurgulandığı üzere 5403 sayılı Kanun ile tanınan önalım hakkının kullanılabilmesi için dava konusu taşınmazın tarımsal arazi niteliğinde olması ön koşuldur.

5403 sayılı Kanunla tanınan önalım hakkında sınırdaş malik, tarımsal arazi vasfındaki komşu parselin satıldığını öğrendiği zaman veya komşu parselin taşınmazını satacağını bildirmesi üzerine satış bedelini öğrenmek suretiyle önalım hakkını kullanabilecektir.

Türk Medeni Kanunu’nda yasal önalım hakkı sadece paylı mülkiyette paydaşlara tanınmış bir hak iken 5403 s. Kanun’da önalım hakkı paydaş olmayan sınırdaş arazi maliklerine de tanınmış, önalım hakkının kapsamı genişletilmiştir.

  1. ÖNALIM (ŞUFA) HAKKININ KULLANIMINDA UYGULANACAK USUL

Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlanması kimi zaman dayanağını hukuki işlemlerden kimi zaman da doğrudan kanundan almaktadır. Önalım hakkı da taşınmaz mülkiyetini kısıtlayan hallerden biri olduğundan bu başlık altında hukuki işlem yani sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılması ile kanundan doğan önalım hakkının kullanılması konuları ayrı ayrı değerlendirilecektir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için öncelikle yazılı bir önalım sözleşmesinin yapılması gerekmektedir. Önalım sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun “Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.” şeklindeki 237. madde hükmü uyarınca adi yazılı şekil şartına tabidir. Dolayısıyla sözleşmenin resmi yazılı şekilde yapılması gerekmeyip adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Uygulamada önalım hakkının kira sözleşmesine kayıt koymak suretiyle tanındığı da sıklıkla görülmektedir.

Önalım sözleşmesi yapılırken şekil şartından sonra dikkat edilmesi gereken bir diğer husus tarafların kimliklerinin ve önalım hakkına konu olan malın sözleşmede açık bir şekilde belirtilmesidir.

Burada değinilmesi gereken bir diğer nokta ise önalım hakkının tapu kütüğüne şerh verilmediği durumlarda önalım hakkının hangi satış işlemi için tanındığı hususudur. Önalım hakkı, ileride değinileceği üzere tapu kütüğüne şerh verildiğinde şerh süresi içerisinde bütün satışlarda kullanılabilmektedir. Ancak önalım hakkı şerh verilmediği durumda sözleşmede belirtilen satışta kullanılabilecektir. Eğer sözleşmede bu yönde herhangi bir belirleme yapılmadıysa önalım hakkı yalnızca ilk satış işleminde kullanılabilecektir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için ikinci olarak ise taşınmazın Türk Borçlar Kanunu’nun 240. maddesi uyarınca satış ya da ekonomik bakımdan satışa eş değer bir işleme konu olması gerekmektedir. Ancak burada önemle belirtmek gerekir ki taşınmazın, mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesi, cebrî artırma yoluyla satışı ve kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ve bunlara benzer amaçlarla edinilmesi hâllerinde önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkının hangi süre içinde kullanılabileceği taraflarca sözleşmede kararlaştırılabilmektedir. Ancak bu süre, Türk Borçlar Kanunu’nun 238. maddesine göre en çok 10 yıl olabilmektedir. Eğer bu süre içinde bir satış yapılıp hakkın kullanılması imkânı doğmazsa önalım hakkı sona erer.[2]

Sözleşmeden doğan önalım hakkının kimlere karşı kullanılabileceği, Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Önalım hakkı, tapu kütüğüne şerh verilmişse şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir (TMK md. 735). Önalım hakkının şerh verilmemesi durumunda ise bu hak kişisel bir hak olduğundan sadece önalım hakkını tanıyan malike ve onun külli haleflerine karşı kullanılabilecektir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkının nasıl kullanılacağı da Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde esasen yasal önalım hakkının nasıl kullanılacağı düzenlenmiş; 735. maddesinde ise “Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.” ifadesine yer verilmek suretiyle her iki önalım hakkının da aynı şekilde, dava açılması suretiyle kullanılabileceğini belirtilmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili 242. maddesinde ise “Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerh edilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı dava açmak zorundadır.” ifadeleri kullanılmak suretiyle Türk Medeni Kanunu’na paralel bir düzenlemeye yer verilmiştir. İlgili yasal düzenlemelere göre sözleşmeden doğan önalım hakkı, ancak dava açılarak kullanılabilecektir. Her ne kadar önalım hakkının tapuya şerh verilmesinin etkisi ileride değerlendirilecek olsa da burada da tapu kütüğüne şerh verilen önalım hakkı ile şerh verilmeyen önalım hakkının kullanımında meydana gelen farklılığa değinilmesi gerekmektedir. Yukarıda bahsedildiği gibi önalım hakkı tapu kütüğüne şerh verilmediği takdirde yalnızca önalım hakkını tanıyan malike ve onun külli haleflerine karşı kullanılabilecektir. Böyle bir durumda malik önalım sözleşmesinin konusunu teşkil eden taşınmazı üçüncü bir kişiye satar ve mülkiyeti üçüncü kişi üzerine geçirirse önalım hakkı sahibi, yalnızca satıcıdan borca aykırı bu eylem nedeniyle uğradığı zararın tazminini talep edebilecek; alıcıya karşı tescile zorlama davası açamayacaktır.

Sözleşmeden doğan önalım hakkının tapu kütüğüne şerh verilmesi halinde ise önalım hakkı sahibinin bu hakkını şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanabileceğine yukarıda değinilmişti. Bu durumda önalım hakkı sahibi, önalım sözleşmesinin konusunu oluşturan taşınmazı satın alan alıcıya karşı tescile zorlama davası açabilecek ve önalım hakkını kullanabilecektir. Söz konusu davada bir yandan önalım hakkının kullanılmasıyla birlikte alıcı ile hak sahibi arasında satış ilişkisi doğmakta bir yandan da bu ilişkiye dayanılarak alıcı tescile zorlanmakta ve mülkiyetin önalım hakkı sahibine geçirilmesi sağlanmaktadır. Önalım hakkı sahibi, tescile zorlama davasında kendisine mülkiyetin geçirilmesine karar verilmeden önce Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesi uyarınca satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Önalım hakkı sahibi bu yükümlülüğünü yerine getirdikten sonra mahkeme, mülkiyetin önalım hakkı sahibine geçtiğine karar vermektedir. Bu kararın kesinleşmesiyle birlikte mülkiyet, önalım hakkı sahibine geçmektedir. Bu durum mülkiyetin tescilsiz kazanılma hallerinden biri olup tescilin buradaki etkisi açıklayıcıdır.

Yasal önalım hakkının kullanılması ile ilgili olarak Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi uyarınca paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Burada yasal önalım hakkı Kanun’dan kaynaklandığından bu hakkın kullanılabilmesi herhangi bir sözleşmenin yapılmış olmasına bağlı değildir.

Yasal önalım hakkının kullanılabileceği süre ileride “hak düşürücü sürelere” ilişkin başlık altında izah edileceğinden burada değerlendirilmemektedir.

Yasal önalım hakkının nasıl kullanılacağı yukarıda belirtildiği gibi Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiştir. Yasal önalım hakkı, alıcıya karşı dava açmak suretiyle kullanılabilmektedir. Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanıldığı davaya ilişin olarak yukarıda yapılan açıklamalar, Türk Medeni Kanunu’nun ilgili düzenlemesi sebebiyle burada da geçerlidir.

Yasal önalım hakkının kullanılması ile ilgili farklı olarak birden fazla paydaşın bu hakkını kullanması sorunu gündeme gelmektedir. Bu sorunun çözümüne yönelik yasal bir düzenleme bulunmasa da Yargıtay Büyük Genel Kurulun 11.06.1947 tarihli 5/18 sayılı içtihadı birleştirme kararı burada uygulamaya yön vermektedir. İlgili kararda“İzaha hacet yoktur ki, gerek müstakil olsun ve gerek şayi olsun herkesin mülkünde istediği gibi tasarruf etmesi ve rızası olmadıkça kimsenin elinden mülkünün alınmaması insanların en başta gelen hürriyet hakkının tabii ve zaruri neticesidir. Fakat çok defa ihtilaf ve münazaalara yol açan iştiraki, mümkün olduğu kadar tahdit etmek ve aynı zamanda hissedarlar arasına yabancı sokmamak ihtiyacına mebni kıyasa muhalif olarak kanuni şufa hakkı ve bu hakla mülkiyetin takyidi kabul olunmuş bulunmaktadır. Bu ihtiyaç ve illette hissesi az olan da çok olan da eşittirler.” ifadelerine yer verilmiştir. Buna göre birden fazla paydaşın yasal önalım hakkını kullanması durumunda her bir paydaş satılan paydan pay oranına bakılmaksızın eşit hisse edinebilmektedir.

  1. ÖNALIM (ŞUFA) HAKKINDAN FERAGAT, ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASINDAN VAZGEÇME, YASAL ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASINI ENGELLEYEBİLECEK DURUMLAR

Türk Medeni Kanunu, önalım hakkından feragat ve önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmeyi ayrı ayrı düzenlemiştir. Bu konuyu değerlendirirken de ikili bir ayrım yapılmasında fayda bulunmaktadır. Zira önalım hakkından feragat yalnızca yasal önalım hakkı için mümkünken önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme hem yasal önalım hakkı için hem de sözleşmeden doğan önalım hakkı için mümkündür. Önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmeye ilişkin hükümler Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde düzenlenmiş olup Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesinin atfı sebebiyle gerek yasal önalım hakkına gerekse sözleşmeden doğan önalım hakkına uygulanmaktadır.

Yasal önalım hakkından feragat etmek, yukarıda bahsedildiği gibi mümkündür. Ancak bahse konu feragat, Kanunla özel şekle tabi tutulmuştur. Türk Medeni Kanunu uyarınca önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Görüldüğü üzere yasal önalım hakkının kullanımı, paydaşlar arasında yapılacak bir sözleşme ile engellenebilmekte; söz konusu hak ortadan kaldırılabilmektedir.

Önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmek de yine Türk Medeni Kanunu uyarınca mümkündür. Bu imkân, yukarıda değinildiği gibi hem yasal önalım hakkı sahiplerine hem de sözleşmeden doğan önalım hakkı sahiplerine tanınmıştır ve aynı koşullara tabidir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Önalım hakkından feragat, önalım hakkının bütün önalım olaylarına ilişkin olarak ortadan kaldırılmasını ifade ediyorken; önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, önalım hakkının bir satış için ortadan kaldırılmasını ifade etmektedir[3].

Yasal önalım hakkının kullanımı, paydaşlar arasında yapılacak bir sözleşme ile engellenebileceği gibi kullanımı için öngörülen yasal süre içerisinde kullanılmaması halinde de engellenmektedir. Bu husus, ileride “hak düşürücü sürelere” ilişkin başlık altında izah edileceğinden burada değerlendirilmemektedir. Ayrıca cebrî artırmayla satışlarda da önalım hakkı kullanılamayacağından bu durumda da yasal önalım hakkının kullanımı engellenmektedir.

Burada anlatılanlara ek olarak yasal önalım hakkının aşağıda sayılan hallerde de kullanılması mümkün değildir. Yasal önalım hakkının kullanılamayacağı haller şunlardır:

  • Taşınırlarda, (Paydaşlar dilerse, aralarında yapacakları hukuki işlem ile taşınır mallarda da önalım hakkını kurabilirler)
  • Mülkiyetin devri borcunu doğuran bağışlama veya trampa hallerinde,
  • Kamulaştırma ve arazi toplulaştırılması hallerinde,
  • Mülkiyetin devri borcunu doğuran bağışlama veya trampa hallerinde,
  • Elbirliği mülkiyeti ile kat mülkiyetinde, (İstisnası: Kat mülkiyeti Kanunu’nun 8. Maddesine göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulan bağımsız bölümlerde paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü şahıslara satması haline diğer paydaşın şuf’a hakkını kullanması mümkündür.)
  • Artırma yoluyla yapılan satışlardan cebri artırmayla satışlarda,
  • Önalım hakkına konu olan payın mülkiyetinin bir hakim kararıyla başka bir kişiye geçirildiği hallerde,
  • Satım karakterinin üstün bulunmayıp, bağışlama karakterinin ağır bastığı karma sözleşmelerde,
  • Üçüncü kişi tarafından üstlenilen karşı edimin, önalım hakkı sahibi tarafından yerine getirilmesinin mümkün olmadığı hayat boyunca irat, ölünceye kadar bakma sözleşmeleri ile önalım hakkı konusunun (payın) bir şirkete sermaye olarak konulduğu hallerde,
  • İki şirketin birleşmesi halinde,
  • Vakıf kurma işleminde,
  • Mirasın geçmesi ve paylaşımında, mirastan feragat gibi miras hukukuna ilişkin amaç ve saiklerin ağır bastığı durumlarda,
  • Paydaşların payını, çocuklarına, karı veya kocasına ya da bir hısımına devretmesi halinde şeklen bir satış sözleşmesi bulunmasa bile, gerçekte satıştan başka miras hukukuna ilişkin amaçlar veya bağışlama bulunan hallerde,
  • Paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşlar arasında fiilen taksim edilip de kullanılan bir kısmının verilmiş olduğu paydaş tarafından üçüncü bir kişiye satılması halinde,
  • Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda
  • Eşyayı kullanma borcu doğuran adi kira, ürün kirası gibi ilişkilerde,
  • Resmi şekle aykırı, muvazaalı ya da ehliyetsiz bir kişi tarafından yapılan ya da hukuka, ahlaka aykırı veya imkansız olan satış sözleşmelerinde (ortada geçerli bir satış sözleşmesi olmadığı için) önalım hakkı kullanılamaz. [4]

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/2129 E. 2018/2729 K. ve 05.04.2018 tarihli kararında yukarıda sayılan işlemlerden biri olan trampa işlemine karşı önalım hakkının kullanılamayacağı şu şekilde belirtilmiştir: “Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkı taşınmaz mülkiyetini sınırlayan haklardan olup bu sebeple yasa koyucu temliki tasarruflardan sadece gerçek anlamdaki satışlar için kabul etmiştir. Bu nedenle gerek öğretide gerekse de Yargıtay İçtihatlarında hibe, trampa, sermaye vaz’ı gibi tasarruflarda önalım hakkının cereyan etmeyeceği kabul edilmiştir.

Somut olaya gelince; Trampa işlemine karşı önalım hakkı ileri sürülemez, dosyadaki bilgi ve belgelere göre trampa ile yapılan temlik işleminin davacıların önalım hakkını engellemek amacıyla yapıldığı ve gerçekte satış işlemi olduğu kanıtlanamamıştır. Bu sebeple, davanın reddi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru değildir.”

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2016/296 E. 2018/860 K. sayılı 06.02.2018 tarihli fiili taksimi konu edinen bir başka kararına göre: “Önalım davasına konu payın dair bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış sebebiyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.”

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin bağış konusuna ilişkin 2017/4345 E. 2017/8634 K. sayılı 20.11.2017 tarihli bir başka kararında da şu ifadelere yer verilmiştir: “Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında 20.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının, sözleşmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı ve bunu her türlü delille ispat edemeyeceği kuralının istisnası olduğu görülmektedir. Anılan kararın uygulanabilmesi için öncelikle satışın, satış tarihi itibariyle doğrudan mirasçılar arasında yapılması gerekmeyip, temlikin taraflarının akraba olması yeterlidir. Temlikin akrabalar arasında satış şeklinde yapılmış olması halinde ise bu kez İçtihadı Birleştirme Kararının aradığı “hibe veya miras hukukuyla ilgili amacının bulunup bulunmadığı hususunun, diğer bir ifade ile akrabalar arasında yapılan her temlikte somut uyuşmazlığın niteliğine göre temlikin hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlarla yapılmış olup olmadığının yöntemince ispatı aranmalı ve ispatı halinde temlikle önalım hakkının kullanılmasının mümkün olamayacağı gözetilmelidir.

 Somut olayda; dava konusu 282 ada 30 parsel, 3. kat 8 no’lu bağımsız bölümdeki 1/3 hissesi …adına kayıtlı iken 16.05.2011 tarihli resmi senetle davalı …’a satıldığı, dava konusu payı satan …’ın davalı …’ın üvey abisi olduğu anlaşıldığından, payı devreden’in davalı ile yakın akrabalık bağı olduğu sabittir. 27.03.1957 günlü ve 1956/12 Esas, 1957/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararı dikkate alındığında tarafların yakın akraba oldukları, yapılan satışın gerçekte bağış olduğu anlaşılmaktadır. Açıklanan nedenlerle davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi isabetsiz olduğundan, hükmün bozulması gerekmiştir.”

  1. ÖNALIM DAVALARINDA HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRELER

Türk Medeni Kanunu, önalım hakkının kullanılabilmesi için birtakım hak düşürücü süreler öngörmüştür. Yasal önalım hakkı ile sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılması için öngörülen hak düşürücü süreler Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu’nda benzer şekilde düzenlendiğinden burada ikili bir ayrım yapılmaksızın hak düşürücü sürelere yer verilecektir.

Yapılan satış, ilgili yasal düzenlemelere göre alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (TMK md. 733, TBK md. 241).

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer (TMK md. 733, TBK md. 242).

Önalım hakkı sahibinin satış işlemini hiç öğrenememesi, burada belirtilen sürelerin hak düşürücü olması sebebiyle hak sahibine mağduriyet yaşatmaktadır. Önalım hakkı sahibi, bu durumda bildirim yükümlülüğünü yerine getirmeyen alıcı ve satıcıya karşı tazminat davası açarak zararının tazminini talep edebilmelidir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/2251 E. 2018/5987 K. sayılı 26.09.2018 tarihli kararında, önalım hakkının kullanılmasında hak düşürücü sürelerin önemi şu şekilde vurgulanmıştır:“TMK’nın 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

TMK’nın 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak … iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 E, 470 K. sayılı kararı da bu doğrultudadır.

Somut olayda; davalının dava konusu taşınmazda pay satın aldığı tarih 26.04.2012, davacının dava açma tarihi ise 12.05.2014’tür. Dosya kapsamında davacıya yapılmış bir ihtar bulunmadığı, TMK 733. Maddesinde belirlenen iki yıllık hak düşürücü sürenin de dolduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.”

  1. ÖNALIM HAKKININ TAPU KÜTÜĞÜNE ŞERH VERİLMESİ

Sözleşmeden doğan önalım hakkının tapu kütüğüne şerh verilmesi mümkündür. Şerh, söz konusu kişisel hakkı kuvvetlendirdiği, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale getirdiği için oldukça önemli ve faydalıdır. Yukarıda değinildiği gibi sözleşmeden doğan önalım hakkı tapu kütüğüne şerh verilmediği takdirde yalnızca önalım hakkını tanıyan malike ve onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilmektedir. Önalım hakkının tapu kütüğüne şerh verilmesi halinde ise söz konusu hak, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilecektir. Şerhin bir diğer etkisi ise önalım hakkını eşyaya bağlı bir hak haline getirmesidir. Şerh sayesinde, ilk satışta kullanılması gereken önalım hakkı artık şerh süresinde gerçekleşen bütün satışlarda kullanılabilir.[5] Bunun anlamı, şerh verilmiş bir önalım hakkının ilk satışta kullanılmaması halinde sona ermemesi, süresi içerisinde gerçekleşen bir diğer satışta kullanılabilmesidir.

Tapu Sicil Tüzüğü’nün “Kişisel hakların şerhi için aranacak belgeleri” düzenleyen 47. maddesine göre sözleşmeden doğan önalım hakkının tapu kütüğüne şerh verilebilmesi için yazılı sözleşme aranır. Bu yazılı şerh sözleşmesinde tarafların şerh süresini belirlemeleri mümkündür ancak belirlenecek bu süre on yılı geçemez. Zira şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer (TMK md. 735).

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2013/6-494 E. 2014/153 K. sayılı 26.02.2014 tarihli, önalım hakkının tapunun beyanlar hanesine tescil edilmesine ilişkin bir kararına göre: “Davacı ve davalıya pay satan dava dışı kişiler arasında 16.10.2009 tarihinde düzenlenen miras taksim sözleşmesinde yer verilen, “işbu miras taksim sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmakla yükümlüdür ifadesiyle sözleşmeye dayalı önalım hakkı düzenlenmiştir. Borçlar Kanunu’nun 213/3 maddesi hükmü gereği yazılı şekilde yapılmış bu önalım sözleşmesi geçerli olup, tarafları bağlar; bu hak, 12.11.2009 tarihinde tapunun beyanlar hanesine tescil edildiğinden, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.

Bu durumda davacının, davaya konu payın davalıya satılması sebebiyle sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu halde mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”

  1. ÖNALIMDA MUVAZAA HALLERİ

Muvazaa nispi ve mutlak muvazaa olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Yargıtay içtihatlarında da tanımlandığı üzere de mutlak muvazaada; taraflar gerçekte herhangi bir muamele yapmayı düşünmedikleri halde, sırf üçüncü şahıslara karşı onları aldatmak amacıyla, bir muamele yapmış gibi gözükmek için görünüşte bir muamele yapmaktadırlar. Nispi muvazaada ise; tarafların aralarında akdettikleri bir mukaveleyi kendi iradelerine uymayan ve dışa karşı yaptıkları başka bir muamele ile gizlemeleri söz konusu olmaktadır.

Önalımda muvazaa halleri ise satış işleminde muvazaa ve satış bedelinde muvazaa şeklinde ortaya çıkmaktadır.

  1. Satış İşleminde Muvazaa

Satış işleminde muvazaa çoğunlukla payını satan ve payı satın alan kişi arasında yapılan görünüşteki pay satış sözleşmesinin amacının gerçekte satış olmayıp hibe(bağış), trampa (taşınmazların değiş tokuşu), ölünceye kadar bakıp gözetme sözleşmesi niteliğinde olduğu durumlarda karşımıza çıkmaktadır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2017/5918 E. 2018/1871 K. sayılı 13.03.2018 tarihli, ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile ilgili bir kararına göre: “…muvazaa, irade ile beyan arasında kasten yaratılmış aykırılıktır. Böyle bir savunma ileri sürülmüşse, mahkemece dayanılan sözleşmedeki tarafların gerçek ve müşterek amaçlarının Borçlar Kanunu’nun 19. maddesi hükmünden yararlanarak açıklığa kavuşturulması gerekir. Zira bu gibi durumlarda ölünceye kadar bakım sözleşmesinin ivazlı olarak (bedel karşılığı) değil de, bağış amaçlı veya mirasçıların bazılarından mal kaçırmak amacı ile yapıldığı kabul edilmelidir.

Somut olayda; davacı ile bakım alacaklısı olan davacının eşi, muris… ile arasında 17.09.2007 tarih 23674 yevmiye numarası ile ölünceye kadar bakım sözleşmesi düzenlenmiş, bakım alacaklısı muris …. 06.09.2011 tarihinde vefat etmiş olup, geriye mirasçı olarak davacı 1969 doğumlu murisin ikinci eşi … ile murisin ilk evliliğinden olan davalı kızı 1963 doğumlu …kalmıştır.

Dava konusu ölünceye kadar bakım sözleşmesi ile bakım alacaklısı muris ….davalı tarafından hasımsız olarak açılan 2012/49-2013/57 sayılı tereke tespiti dosyasındaki toplam dava konusu iki adet taşınmazının tamamını davacıya bırakmıştır. Dosyanın incelenmesinde, murisin dava konusu ölünceye kadar bakım sözleşmesine konu taşınmazlar dışında başkaca taşınmazının, malvarlığının bulunup bulunmadığı araştırılmamıştır. Sözleşme tarihindeki aile koşulları ve ilişkileri, murisin elinde bulunan malvarlığının tespit edilecek miktarı ile temlik edilen malın bütün mamelekine oranı dikkate alınarak ölünceye kadar bakım sözleşmesine konu edilen taşınmazların makul olarak değerlendirilebilecek miktarı aşıp aşmadığının 01.04.1974 tarih 1/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, muris muvazaası ilkelerine uygun olarak yeterli araştırma ve inceleme yapılıp toplanan ve toplanacak olan deliller ile birlikte dinlenen taraf tanıklarının beyanları değerlendirilerek ölünceye kadar bakma sözleşmesinin terekeden mal kaçırma amaçlı ve muvazaalı olarak değil gerçekten murisin bakımını sağlamak amacıyla düzenlenip düzenlenmediği araştırılıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken belirtilen hususlar gözetilmeden yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.”

  1. Bedelde Muvazaa

Tapuda önalım hakkının kullanılmasını önlemek amacıyla yapılan pay satışının bedelinin tapuda gösterilen değerden yüksek gösterilmesi veya daha az gösterilmesi şekillerinde karşımıza çıkmaktadır. Böyle bir durumda önalım hakkı sahibi, önalım bedelinin tapuda gösterilen değerden daha az veya daha yüksek olduğunu ileri sürerek bedelde muvazaa iddiasına dayanarak açacağı davada, bu iddiasını kanıtlamak durumundadır.

Önalım hakkı sahibi davacı, tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığı için bedelde muvazaa iddiasını her türlü delil ile ispatlayabilir. Ancak bu konu ile ilgili Yargıtay içtihatlarında da görüleceği üzere, sadece dava konusu payın keşif yapılarak bilirkişi aracılığıyla belirlenen değeri ya da sadece bu konuda dinlenen davacı tanıklarının payın davalıya hangi bedel karşılığında satıldığı konusunda açık, kesin ve görgüye dayanmayan bir beyanda bulunmaları muvazaanın ispatı hususunda tek başına yeterli olmamaktadır. Bahse konu delillerin diğer delillerle muvazaa iddiasını ispatlaması gerekir.

Nitekim Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2014/10513 E., 2015/98 K. ve 12.01.2015 tarihli bir kararına göre : “Dava dilekçelerinde taşınmasın gerçek değerinin çok üzerinden satış bedeli gösterilerek satış yapıldığı ve satış bedelinin muvazaalı olduğu iddia edilmiş olup, muvazaa iddiasında bulunan davacı iddiasını kanıtlamakla yükümlüdür.

Yapılan keşifte belirlenen taşınmaz bedelinin satılan hisseye göre oldukça yüksek bir bedelle satılmış olmakla beraber, Yargıtay kararında bedelin yüksek gösterilmesinin tek başına muvazaayı kanıtlamaya yeterli olmadığı belirtilmiş olup muvazaa iddiasının ispatı diğer delilerle birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir. Gerçekten de alıcı sübjektif nedenlerle taşınmaza daha fazla bir bedel ödemiş olabilir, taşınmaza duyulan ihtiyaç vb sebeplerle daha yüksek bir bedel ödenebilir.

Somut olayda dosya ve birleşen dosya kapsamında dinlenen tanıkların beyanları tarafların ifadelerine dayanmakta olup ve hatta birleşen dosyada tanık olarak dinlenen davalı tanığı K. E. işlemin tarafı esasen davada tanık sıfatı bulunmamaktadır. Bu yönü ile tanık beyanları davayı aydınlatıcı mahiyette değildir.”

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2016/5929 E., 2018/7047 K. ve 23.10.2018 tarihli bir başka kararında da şu ifadelere yer verilmiştir : “ Mahkemece fiili taksimin mevcut olmadığı kanaatine varılması halinde; davacının bedelde muvazaa iddiasının değerlendirilmesi gerekir. Satış bedelinin satış akdinde gösterilen miktardan farklı olduğunu gösteren dosya içerisinde geçerli bir delil yoktur. Muvazaa iddiasının kanıtlanması için keşif tek başına yeterli delil değildir. Sadece davacının diğer delillerini doğrulamak bakımından önem arz eder. Bu nedenle, resmi senetteki satış bedeli, tapu harç ve masrafları depo edilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, farklı gerekçelerle, bedelde muvazaa iddiasının kabulüne karar verilmesi de doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.”

SONUÇ

Özellikle paylı mülkiyette paydaşlar arasında en büyük uyuşmazlıklardan biri olan önalım hakkı hukukumuzdaki istikrarlı kararlar sayesinde tartışmalı alanların görece daha az olduğu konulardan biridir. Buna rağmen konunun çok sıklıkla yargı kararlarına vesile olması ve son dönemde ön alım hakkında mevzuattaki birtakım değişiklikler doktrinde konunun tekrardan ayrıntılı bir biçimde değerlendirilmesine ihtiyaç duyulmaktadır.

KAYNAKÇA

Sirmen A. Lale, Eşya Hukuku, Yetkin Yayınları, Ankara, 2013

Demirbaş Feride, Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı, Ankara Üni. Hukuk Fak. Dergisi, 65 (2) 2016, s. 262; Tandoğan, s.281; Feyzioğlu s.471 vd.; Eren, s.442

Adıgüzel Recep, Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda Sınırdaş Tarımsal Arazi Malikinin Önalım Hakkı ,İstanbul Barosu Dergisi, Cilt: 90, Sayı:3, 2016

Günay Erhan, Önalımda Muvazaa, Terazi Hukuk Dergisi, Cilt: 11, Sayı: 118, Haziran 2016

Eren Fikret, Türk Medeni Kanunu’na Göre Yasal Önalım Hakkı, Gazi Üni. Hukuk Fak. Dergisi, C. XII, 2008

Aydın Ünver Tülay, Yasal Önalım Hakkında Önalım Olayının Bildirilmesi, Bahçeşehir Üni. Hukuk Fak. Dergisi, Cilt: 11, Sayı: 145-146, 2016

[1] (HATEMİ, Hüseyin/ SEROZAN, Rona/ ARPACI, Abdülkadir, Eşya Hukuku, İstanbul, 1991 s.609).

[2] A. Lale Sirmen, Eşya Hukuku, s. 450, Yetkin Yayınları, Ankara, 2013

[3] A. Lale Sirmen, Eşya Hukuku, s. 461, Yetkin Yayınları, Ankara, 2013

[4] (EREN/ Fikret, Türk Medeni Kanununa Göre Yasal Önalım Hakkı, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.XII, Y.2008, Sa.1-2)

[5] Feride Demirbaş, Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı, Ankara Üni. Hukuk Fak. Dergisi, 65 (2) 2016, s. 262; Tandoğan, s.281; Feyzioğlu s.471 vd.; Eren, s.442