Kamulaştırma kanunun kısmen kamulaştırma madde başlığıyla düzenleyen 12. Maddesi idare tarafından taşınmazın bir bölümünün kamulaştırılması sonrasında oluşabilecek hukuki sonuçları göstermektedir.
İdare tarafından gerçekleştirilen kamulaştırma sonrası taşınmazın bir bölümünün kamulaştırma kapsamı dışında kalması durumunda, kalan kısmın değerindeki artış ya da azalışlar kamulaştırma bedellerinin tespitinde çok büyük önem teşkil etmektedir. Kamulaştırma bedellerinin tespitinde değerin belirlenmesine esas teşkil eden bilirkişi raporlarında, kısmi kamulaştırma sonrasında kalan kısımdaki değer değişikliğinin bulunup bulunmadığının irdelenmesi gerekmektedir.Eğer bilirkişiler böylesi bir değerlendirmede bulunmadan rapor tazmin etmişlerse davaya bakan mahkeme tarafından ek rapor almak suretiyle eksikliğin giderilmesi gerekmektedir.
Fakat uygulamada sıklıkla rastlanan durum kısmi kamulaştırma sonrasında değer değişikliliğinin bulunup bulunmadığı değerlendirmesinin bilirkişilerin subjektif değerlendirmelerine bırakılmasıdır.
Kamulaştırma kanunun 12/b maddesinde “Kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde, kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği takdirde; bu eksilen değer miktarı tespit edilerek“ denilmek suretiyle kamulaştırma sonrasında ortaya çıkan değer azalışında değerlendirmeyi yapacak bilirkişilere geniş bir takdir yetkisi sunmuştur. Halbuki değer azalışlarında yönetmeliklerle objektif kriterler getirilmesi gerekmektedir.
Uygulamada mevzuatın getirmiş olduğu bu açığı kapatmak için kamulaştırma sonrası kalan kısımla ilgili olarak “ alan küçülmesi ve şekil bozukluğu buna bağlı olarak etkin makine kullanımda güçlük” , “üretim maliyetlerinde artma”, “yol ile bağlantının kesilmesi” ,” sulu tarım arazisi iken susuz hale gelmesi”, “imarlı araziler için yapılaşmaya elverişli olmaması” gibi değişik kriterler oluşturulmaya çalışılmıştır. Fakat bu ölçütlerin değer azalışına ne kadar etki edeceği oldukça tartışmalıdır.
Değer azalışı kanunun 11.maddesinde kamulaştırma bedeli belirlenirken kullanılan taşınmazın ” cins ve nevini, yüzölçümünü, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini, varsa vergi beyanını, kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini, arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,yapılarda resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payının ve bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif kriterlerin kullanılması gerekmektedir.
Diğer yandan kamulaştırma sonrası arta kalan bölümün yararlanmaya elverişli olmaması durumu da söz konusu olabilir. İşte bu durum kamulaştırma kanunun 12/5’te düzenlemiştir. Buna göre “Bir kısmı kamulaştırılan taşınmaz maldan artan kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değil ise, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine, bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.” Otuz günlük süre idare tarafından açılan kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili dava dilekçesinin tebliğinden itibaren başlayacaktır. Malik idareden doğrudan kalan kısmında kamulaştırılmasını isteyebileceği gibi görülmekte olan dava da geri kalan bölümün kullanılmaya veya yararlanmaya elverişli olmadığını ileri sürerek bedelin tespitini isteyebilir.
Bu konuda dikkat edilmesi gereken en önemli nokta mal sahibi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren 30 günlük sürede idareye başvurmuşsa, durum tespit davasında incelenmese dahi mal sahibi sonradan süreye bağlı olmaksızın adli yargıda ayrı bir dava açarak geri kalan bölümün yararlanmaya elverişli olmadığını ileri sürerek dava açabilir.