KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR
Kira sözleşmeleri 2011 yılına kadar “6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun” ile düzenleniyordu fakat 2011 yılından sonra yapılan değişikle birlikte “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu” kapsamında ele alındı. Bu doğrultuda kira sözleşmesi, kiracı – kiralayan ilişkisinden çıkarak adeta borç – alacak ilişkisine dönüştü.
Türk Borçlar Kanunu’ndaki kira sözleşmelerine ilişkin mevcut şartlar bütün kira sözleşmeleri için geçerli olan şartlardır. Bu şartlar, kiracı ve kiralayan arasındaki temel ilişkiyi belirlemektedir. Ancak, sözleşme serbestisi gereği, kiracı ve kiralayanın temel ilişkiye ilaveten özel şartlar belirlemesine herhangi bir engel yoktur.
- TANIM
TBK 299’a göre, kira sözleşmesi, “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Bu tanımdan hareketle, kira sözleşmesinin esaslı unsurlarının, kiraya verenin kiracıya kiralananı teslim etmesi; kiracının da kullanma eylemine karşılık bir bedel ödemesi olduğunu anlayabiliriz.
Teslim borcu yerine getirilirken bazı hususlara dikkat edilmelidir: Nitekim, kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyerlerinde kiracı aleyhine değiştirilemez.
Kiralananın kullanım amacına uygun olduğunun tespit edilmesi, özellikle çatılı işyeri kira sözleşmelerinde önem arz etmektedir. Kiracı, kiralanana dair yönetim planını, iskan olup olmadığını ve kiralananın işyeri amacına uygun olup olmadığını araştırmadan kira sözleşmesini yaparsa faaliyet gösteremeyecektir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede, aydınlatma, ısıtma ve su gibi kullanma giderlerinin yükümlüsünün hangi taraf olacağının belirtilmesi gerekir. Aksi halde, TBK 341 gereği, kiracı, bu giderlere katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf, karşı tarafın talebi halinde ispat belgelerini sunmalıdır.
- ŞEKİL
Türk Borçlar Kanunu , kira sözleşmeleri için herhangi bir şekli şart getirmemiştir. Ancak ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıklarda iddiaların ispatlanabilmesi için yazılı olarak düzenlenmesi gerekmektedir.
Kira sözleşmeleri kiracı, kiralayan ya da emlakçı tarafından hazırlanabilmektedir.
Standart bir kira sözleşmesi üç bölümden oluşmaktadır. İlk bölümde mülk ile birlikte kiracıya teslim edilen eşya ve demirbaşlar yer almakta; ikinci ve üçüncü bölümlerde özel ve genel koşullar belirtilmektedir.
- KİRA SÜRESİ
Kira sözleşmeleri, belirli veya belirsiz süreli olarak yapılabilmektedir. Ancak, kiralayan açısından, konut ve işyeri kira sözleşmelerinin bir yıllık düzenlenmesi, kira sözleşmesinin on yıllık uzama döneminin sonunda herhangi bir sebep göstermeden feshedilebilmesi noktasında önem arz eder.
Eğer kiracı konut veya işyerinden uzun süreli yararlanmak istiyorsa, TBK 312, kira sözleşmesinin tapuya şerh verilmesi imkanını sunmaktadır. Şerh verilmesi durumunda, kiracı, kiracı olmasından kaynaklı haklarını üçüncü kişilere karşı ileri sürebilecektir.
- KİRA BEDELİ
Sözleşmede, kira bedeli açık ve net bir şekilde belirtilmelidir. Özellikle, çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin net veya brüt olduğunun belirtilmesi vergi yönünden doğabilecek uyuşmazlıkları önlenmesi açısından önemlidir.
Kira bedellerinin döviz cinsinden kararlaştırılması yasağı hususunda, Cumhurbaşkanlığı’nın 2018-32/52 No’lu Tebliği ile Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar’da istisnaların son hali belirlenmiş ve bu yasak mevcudiyetini korumuştur.
268 Sayılı Gelir Vergisi Genel Tebliği gereği, konut için 500 TL ve üzeri kira bedeli belirlenmişse bu bedelin banka yoluyla ödenmesi zorunludur. İşyeri kira sözleşmelerinde ise herhangi bir sınır olmaksızın bedeller banka yoluyla ödenmelidir.
Kiralayanın banka hesabı, kira sözleşmesinde belirtilmelidir.
Doğacak problemlerin önüne geçilmesi amacıyla, banka yoluyla gönderilen bedel “kira bedeli” şeklinde ifade edilmelidir.
Kira bedelinin ödenme zamanını taraflar belirleyebilmektedir. Kiracının, kira bedelini zamanında ödememesi halinde temerrüte düşmesi söz konusu olacaktır. Temerrüt halinde, kiraya veren, kiracıya, yazılı olarak, en az 10 gün; konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün ödeme süresi verir ve bu süre sonunda kira bedeli ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Süre, yazılı bildirimin yapıldığı gün işlemeye başlar. Dolayısıyla, hukuki uyuşmazlıkları engellemek için, bedelin hangi tarihler arasında ödeneceği de sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
Ödeme zamanı taraflarca belirlenmediği müddetçe, TBK 314 gereği, bedel her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenmelidir.
Ayrıca, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında herhangi bir ödeme yükümlülüğü yüklenemez. Özellikle, kira sözleşmesine, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına dair hükümler eklenemez.
- GÜVENCE BEDELİ (DEPOZİTO)
TBK 342 gereği, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrak ise bir bankaya depo eder.”
Depozitonun hangi koşullarda verileceği ya da hangi koşullarda iade edilmeyeceği açık bir şekilde sözleşmede yer almalıdır. Bu doğrultuda, kiralananın ve demirbaşların teslim anındaki durumunu açıklayan bir hükmün söz konusu sözleşmeye eklenmesi gerekir.
- KİRA ARTIŞ BEDELİ
TBK 344 ile kira artış oranına sınır getirilmiştir.
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Bu maddeden anlaşılacağı üzere, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri ve bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde artış yapılabilecek üst sınır, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Taraflar bu oranın altında bir artış oranına da karar verebilirler.
TÜFE on iki aylık ortalaması baz alınarak belirlenen kira artış oranı 2021 EKİM ayı için yüzde 16,42’dir.
TBK 345’e göre, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava (kira tespit davası) her zaman açılabilir. Ancak yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılmış olur ise mahkeme belirleyeceği kira bedelini yeni kira dönem başlangıcından itibaren olarak karar verebilecektir.
Yeni kira döneminden en az 30 gün önceden kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirimde bulunulur ve yeni kira dönemi içerisinde dava açılır ise kira bedeli, yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Ancak bu koşulların olmaması halinde mahkeme, bir sonraki kira dönemi yılı için karar verebilecektir.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağına dair bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. (Burada yenileme zamanından en az 30 gün öncesinde ihtar çekilmiş olması koşulu aranmıyor)
Lafızdan anlaşılacağı üzere (kira bitim zamanı, yeni dönem gibi ifadeler dolayısıyla), düzenleme belirli süreli sözleşmeler içindir. Belirsiz süreli sözleşmelere uyarlandığı takdirde, sanki belirli süreliymişçesine düşünülerek sözleşmenin akdedildiği tarih esas alınacaktır.
TBK 344 ve 345 Birlikte Değerlendirildiğinde:
- Kira süresi 5 yılın altında ise ve taraflar arasında kira artış oranına ilişkin bir anlaşma mevcutsa:
Kira artış oranı, üst sınır olan, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemesi koşuluyla serbestçe belirlenebilir. Bu sınırlara uyularak yapılan bir anlaşma mevcutsa ve kira süresi 5 yılı geçmemişse, kira tespit davası açılamayacaktır.
- Kira süresi 5 yılın altında ise ve taraflar arasında kira artış oranına ilişkin bir anlaşma mevcut değilse:
Taraflar kira tespit davası açabileceklerdir. Bu durumda mahkemeye, kira bedeline ve/veya kira artış oranına ilişkin taleplerini sunabilirler. Mahkeme, karar verirken somut durumu ve emsal değerleri baz alarak ve artış oranı için yasal sınıra uyarak karar verecektir.
- Kira süresi 5 yılın üzerinde ise veya kira sözleşmesi 5 yılın sonunda yenilenmişse:
Taraflar bahsi geçen anlaşmayı yapmış olsalar da olmasalar da, kira tespit davası açabileceklerdir. Mahkeme, burada da karar verirken somut durumu ve emsal değerleri baz alarak, artış oranı için yasal sınırlara uyarak hakkaniyetle karar verecektir.
- ALT KİRA
TBK 322’ye göre, “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda, kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.”
Bu hükümden anlaşılacağı üzere, alt kira yetkisi, konut ve çatılı işyeri kiraları haricinde, rıza aranmaksızın, kiracı tarafından devredilebilir.
- KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ
Kiracı, kiralayanın rızasını almak koşuluyla, kira ilişkisini üçüncü bir kişiye devredebilir. İşyeri kiralarında, kiralayan haklı bir sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınamaz.
Bu devirle birlikte devreden kiracının, kiralayana karşı herhangi bir borcu kalmaz. İşyeri kiralarında ise devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
- KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI
Kira sözleşmelerinde, hem kiralayan hem de kiracı kiralananda ciddi tadilatlar, yenilik ve değişiklikler yapabilmektedirler.
Bu tür durumlarda, kira sözleşmelerine, ne gibi tadilatlar, yenilikler veya değişiklikler yapılacağı, bunlara ilişkin bedellerin kim tarafından karşılanacağı ve kira süresinin sonunda kiralananın eski haline getirilip getirilmeyeceği bir hükme bağlanmalıdır. Aksi takdirde, olası hukuki uyuşmazlıkların önüne geçilemeyecektir.
- VERGİ, HARÇ VE AİDAT GİBİ YÜKÜMLÜLÜKLER
Kira sözleşmesi sebebiyle ortaya çıkacak damga vergisi, konut vergisi, harç, aidat ve sigorta gibi yükümlülüklerin sorumluları ve bu yükümlülüklerin ne oranda bu sorumlulara yükletileceği açıkça kararlaştırılmalıdır.
Açıkça kararlaştırılmadığı müddetçe, TBK 302 gereği bu yükümlülüklere kiraya veren katlanır.
- SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ
- Genel Hükümler
TBK 326’ya göre, “Açık veya örtülü bir biçimde süre belirlenmemişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sonra erer.
Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.”
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, taraflar, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilirler. Sürelerin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Bu süreye uyulmadığı müddetçe, bildirim, bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.
Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında, taraflardan her biri yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirimi süresine uyarak feshedebilir. Ayrıca, taraflardan her biri, önemli sebeplerin varlığı halinde, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde
Kiracı, belirli süreli sözleşme bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla 1 yıl daha uzamış sayılır.
Ancak, 10 yıllık uzama süresinin sonunda, kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman; kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeye son verebilir.
Kiralayandan Kaynaklanan Sebeplerle :
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa ya da inşa ve imar amacıyla kullanım gerekiyorsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Eğer, kiralananı sonradan edinen yeni bir malik söz konusuysa, yeni malik konut veya işyeri gereksinimi içerisindeyse, ediniminden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı şekilde izah etmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı davayla sonlandırabilir.
Yeni malik, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de bu davayı açabilir.
TBK 355’e göre, “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Kiraya veren bu hükme aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle :
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren, kira süresinin başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.