10 Soruda Kentsel Dönüşüm

Tarafından gönderildi: CBT Hukuk Kategori: Makaleler

KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNU’NUN KAPSAMI VE UYGULAMA ALANI NEDİR?

Kentsel dönüşüm uygulamaları, Kentsel Dönüşüm Kanunu diye bilinen “6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ile düzenlenmiştir. Bu Kanun’un amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.

6306 Sayılı Kanun, riskli alanlar ve riskli yapılar üzerinde uygulama alanı bulmaktadır. Kentsel dönüşüm uygulaması sayesinde afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların afetlere karşı güvenli hale gelmesi sağlanmakta, kentler sosyal ve ekonomik koşullar açısından yaşanılır kılınmakta ve böylelikle daha güvenli, konforlu, yalıtımlı yaşam alanları inşa edilmektedir. 6306 sayılı Kanun, kentsel dönüşüm sürecini hızlandırmak ve kolaylaştırmak amacıyla Türk Medeni Kanunu’nun ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hükümlerinden farklı düzenlemeler içermektedir.

6306 Sayılı Kanun’da kentsel dönüşüm sürecinin nasıl ilerleyeceği detaylı şekilde açıklanmıştır. Buna göre taşınmazın riskli yapı olarak tespit edilmesi, ardından gerçekleşecek taşınmazın tahliyesi ve yıkım işlemleri, kentsel dönüşüm projesinin uygulamaya geçirilmesi 6306 Sayılı Kanun’un kapsamına girmektedir.

REZERV YAPI ALANI NEDİR?

6306 sayılı kanunun Tanımlar kısmında yer verilen tanım uyarınca, Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca belirlenen alanlardır.

Rezerv yapı alanı, Uygulama Yönetmeliği’nde belirtilen bilgi ve belgeleri içeren dosyanın incelenmesi sonucu Maliye Bakanlığı’nın görüşü alınarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenir. Gerekli belgeler ise şunlardır: Alanın büyüklüğünü de içeren koordinatlı hâlihazır haritası, alanın uydu görüntüsü veya ortofoto haritası, alanda bulunan kamuya ait taşınmazların listesi, alanda yapılacak inceleme neticesinde gözlemsel verilere dayanılarak hazırlanacak gerekçe rapor.

Rezerv yapı alanları, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından re’sen belirlenebileceği gibi, TOKİ veya İdare, yukarıda belirtilen bilgi ve belgeleri içeren dosyaya istinaden Bakanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesini talep edebilir. İdarenin yanı sıra, gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince, yine yukarıda belirtilen belgeleri içeren dosyaya istinaden Bakanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunabilir. Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için; bu talebin, talebe konu taşınmazların maliklerinin tamamının muvafakati ile yapılması ve bu taşınmazların yüzölçümlerinin yüzde yirmi beşinin mülkiyetinin, geliri dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere, Bakanlığın uygun gördüğü, bağlı veya ilgili kuruluşuna veya İdareye veya TOKİ’ye devrine muvafakat edilmesi gerekir.

Rezerv yapı alanlarında yapılacak, yıkım, tahliye, satış, oy çoğunluğu ve diğer uygulamalar için riskli yapı alanları ve riskli yapı hükümleri uygulama alanı bulmaktadır.

RİSKLİ ALAN NEDİR?

Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı ifade etmektedir. Tanıma göre riskli alan belirlemesini yapmaya yetkili olan idare, 6306 Sayılı Kanun uyarınca Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, bu sınırlar dışında il özel idaresi, büyükşehirlerde büyükşehir belediyesi ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyesidir.

Kentsel dönüşüm uygulamasının riskli alan üzerinde hayata geçirilmesiyle genel olarak alandaki riskli veya ruhsatsız yapıların alandaki risksiz yapılarla birlikte dönüşümü sağlanmakta ve alan afetlere dayanıklı hale getirilmektedir. Bununla birlikte diğer yandan da alana kültür merkezi, spor salonu, ibadethane, okul, sağlık ocağı, park gibi yerlerin kazandırılmasıyla söz konusu alan, sosyal ve kültürel olarak da yaşanılabilir hale gelmektedir.
Riskli alana ilişkin detaylı düzenlemeler 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nde yer almaktadır. Yönetmelik’e göre bir alanın riskli alan olarak belirlenmesi birtakım şartların sağlanmasına bağlıdır. Buna göre adı geçen Yönetmelik’in 5. Maddesinin 2 fıkrasına göre bir alanın riskli alan olarak tespit edilebilmesi için kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde; planlama veya altyapı hizmetlerinin yetersiz olması, imar mevzuatına aykırı yapılaşmanın bulunması, altyapı veya üstyapıda hasar meydana gelmiş olması sebeplerinden birinin veya bir kaçının bir arada bulunması gerekir. Bununla birlikte üzerindeki toplam yapı sayısının en az % 65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlarda, uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenen alanlar da riskli alan olarak belirlenebilir. Bakanlar Kurulu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının teklifi üzerine yukarıda izah edilen şartları sağlayan alanlar hakkında nihai kararı verecektir. Yönetmelik’in 5. Maddesine göre TOKİ veya İdare, alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri Çevre ve Şehircilik Bakanlığına riskli alan teklifi sunmaya yetkilidir. Bununla birlikte alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri, İdareden de riskli alan tespit talebinde bulunabilir. İdareye yapılacak talepler Bakanlığa iletilir. Bakanlıkça uygun görülen talepler ise Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak, teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur.

RİSKLİ YAPI NEDİR?

Anayasa’nın 56. maddesi, herkesin, sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkına sahip olduğunu belirtmiş ve bu hususu koruma altına almıştır. Aynı maddenin ikinci fıkrasında ise Devlete ve vatandaşlara çevreyi geliştirme, çevre sağlığını koruma ve çevre kirlenmesini önleme; bununla birlikte yine Anayasa’nın 23.maddesinde devlete sosyal ve ekonomik gelişmeyi sağlamak, sağlıklı ve düzenli kentleşmeyi gerçekleştirme ödevini yüklemiştir. Riskli yapılara yönelik düzenleme getiren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ise devlete yüklenen ödevin sonucu yürürlüğe konmuştur. Olası bir afetin ardından doğacak olumsuz sonuçları minimum seviyeye indirmek amacıyla riskli yapı ve alanların tespiti, iyileştirilmesi, dönüştürülmesi amaçlanmıştır.

6306 sayılı Kanun’da yer verilen tanım uyarınca riskli yapı kısaca, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapılardır.

Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar’da ise riskli yapı, “bulunduğu bölge için Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkına Yönetmelik’te tanımlanan Tasarım Depremi altında yıkılma veya ağır hasar görme riski bulunan bina riskli bina” olarak tanımlanmıştır.
6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 7. Maddesinin ilk fıkrasında riskli alan tespitine alınacak yapıların kapsamı belirtilmiştir. İlgili hükme göre “Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. Ancak inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.”

Riskli yapı tespiti yapılabilecek yapılar kısıtlanmakla birlikte, Kanun ve Yönetmelikte tespit için bazı şartlar ve usul öngörülmüştür.

RİSKLİ YAPI SÜRECİ NASIL GERÇEKLEŞİR?

Riskli yapı tespitinde izlenecek usul, 6306 sayılı Kanun’un 3. maddesinde ve Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddelerinde ayrıntılı olarak düzenlemiştir.

Riskli yapılar, Uygulama Yönetmeliği’nde yer verilen Ek-2’de yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre tespit edilir.

Tespitler, Uygulama Yönetmeliği’nin 6. Maddesindeki esaslar dikkate alınarak çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır. Bu kurum ve kuruluşlarca, teknik gerekçeleri belirtilerek, ahşap, kerpiç ve taşıyıcı özelliği olmayan malzeme ile yapılan yapıların riskli olduğu yönünde rapor düzenlenmesi halinde, bu yapılar 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak kabul edilir.

Riskli Yapı Tespiti Kim Tarafından Yaptırılır?

Riskli yapı tespiti, yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Tespit işlemi için maliklerin oybirliği veya nitelikli çoğunluğu aranmamaktadır, maliklerden biri talep ettiği takdirde tespit yaptırılabilecektir. Bu kişiler tarafından tespit talebi, talebe ilişkin dilekçe, güncel tapu durum belgesi ve kimlik belgesinin fotokopisi ile yapılmak zorundadır.

Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu var ise, riskli yapı tespiti arsa üzerinde fiilen bulunan yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, riskli yapı tespiti lehine şerh olan tarafça yaptırılır.

Riskli yapının tespitini, yukarıda bahsi geçen malikler, kendi istekleri doğrultusunda isteyebilecekleri gibi idare tarafından malikler veya kanunî temsilcilere süre verilerek riskli alan tespiti yapılması istenebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır.

Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir.

Tespit Raporları

Tespit raporlarında esas olan her yapı için sadece bir adet düzenlenmesidir. Uygulama Yönetmeliği madde 7/3 uyarınca, İtiraz veya yargı kararı üzerine yeniden rapor tanzim edilmesinin gerekmesi, raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edilmiş olması ve yapının risk durumunu etkileyebilecek kasti bir müdahale dışında somut bir hadisenin gerçekleşmiş olması halinde birden fazla riskli yapı tespit raporu düzenlenebilecektir.

Yapı kaydı ve yapılara ilişkin düzenlenen riskli yapı tespit raporları elektronik yazılım sistemi üzerinden görülebilmektedir. Elektronik yazılım sistemi üzerinden yapı kaydı oluşturulduktan sonra iki ay içerisinde riskli yapı tespitinin yapılmaması halinde tespit başvurusunda bulunan malikin talebi üzerine oluşturulan yapı kaydı elektronik yazılım sisteminden silinir.
Riskli yapı tespit raporunda, tespite konu binanın Ulusal Adres Veri Tabanında belirtilen adresinin ve bina kodunun yer alması zorunludur.

Uygulama Yönetmeliği madde 7/4 gereğince, düzenlenen raporların bir örneği, tespit tarihinden itibaren 10 iş günü içinde, tespiti yapan idare, kurum veya kuruluş tarafından Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü bulunan illerde bu Müdürlüğe, diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne iletilir. Raporlarda eksiklik tespit edildiği takdirde gerekli düzeltmeler yapılmak üzere raporu düzenleyen idare, kurum veya kuruluşa gönderilir; eksiklik tespit edilmediği takdirde Müdürlükçe en geç on iş günü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, ilgili tapu müdürlüğüne riskli yapı tespiti bildirilir.

RİSKLİ YAPI TESPİTİNE İTİRAZ NASIL YAPILIR? 
MALİKLERİN HANGİ ORANDA KARARA KATILMALARI GEREKİR? NİTELİKLİ ÇOĞUNLUĞA KATILMAYAN MALİKLERİN ARSA PAYI NE OLUR?

Riskli Yapı Tespitine İtiraz

İtiraz usulü 6306 sayılı Kanun madde 3 ve Uygulama Yönetmeliği madde 7’de düzenlenmiştir.
Yukarıda belirtildiği üzere, Müdürlükçe riskli yapı tespitinin ilgili tapu müdürlüğüne gönderilmesinin ardından, tapu müdürlüğü, işlenen belirtmeleri Tebligat Kanunu hükümlerine göre tapu kütüğünde bulunan ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ eder.

Hak sahiplerine yapılan tebligatta, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içerisinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne itiraz edilebileceği, itiraz etmediği takdirde idarece verilecek süre içerisinde riskli yapının yıktırılması gerektiği belirtilir.

Kimler İtiraz Edebilir?

Tapuda görülen ayni ve şahsi hak sahibi kişiler ile bu kişilerin kanuni temsilcileri itiraz edebilecektir.

Arsa paylı tapularda, arsa üzerindeki riskli yapının arsa malikleri dışındaki bir başkasına ait olması durumunda yapı sahibi; arsa üzerinde birden fazla yapı olması ve riskli yapının arsa maliklerinden sadece bazılarına ait olması durumunda ise sadece riskli yapının sahibi olan arsa hissedarları ve ilgili aynî ve şahsî hak sahipleri itiraz edebilir. Danıştay’ın kabulüne göre, 6306 sayılı Kanun’un yukarıda yer verilen hükümleri ile riskli yapı tespiti ve yıkımına ilişkin işlemlere karşı itiraz hakkı sadece maliklere tanınmış olup, söz konusu yapının kiracıları veya sınırlı ayni hak sahibi olanların ise bu türden bir hakka sahip olmadıkları açıktır.

Tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde, Bakanlık, Müdürlük veya İdare tebligat işlemleri için Medeni Kanun hükümlerine göre mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir.

Bu kişiler, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne bir dilekçe ile itirazda bulunurlar ve itirazın süresinde ve yetkili kişiler tarafından yapılıp yapılmadığı Müdürlükçe kontrol edilir. Şartlar sağlanmadığı takdirde itiraz dikkate alınmayacaktır.

İtirazın Değerlendirilmesi

Yapılan itirazlar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.
Riskli yapı tespiti neticesinin, itiraz üzerine veya yargı kararı ile değişmesi halinde, durum aynı şekilde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

Maliklerin Hangi Oranda Karara Katılmaları Gerekir?

Riskli yapıların bulunduğu alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapılarda 6306 sayılı Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Öncelik, bütün malikler ile birlikte oybirliği ile karar alınmasına verilmiştir. Uygulama Yönetmeliği madde 15 uyarınca “riskli yapılarda, bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır.”

Madde hükmünde ifade edildiği üzere, sayılan uygulamalarda malikler oybirliğine varılamadığı takdirde yapı bedelinin tespit ettirilmesinin ardından anlaşmaya çalışmaya devam edilir. Ancak, anlaşılmadığı takdirde 6306 sayılı Kanunun 6., Uygulama Yönetmeliği’nin 15. maddesine göre yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin ve yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Nitelikli Çoğunluğa Katılmayan Maliklerin Arsa Paylarının Durumu

Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; Uygulama Yönetmeliği madde 15/A’da belirtilen açık artırma usulüne göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara satılır. Açık artırmaya en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. Satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması gerekmez. Satışı yapılacak payın üzerinde ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların bulunması, satış işlemine engel teşkil etmez. Belirtilen haklar satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın talebi üzerine tapu müdürlüğünce re’sen terkin edilir.

Danıştay 14. Daire’nin 2016/8136 E. 2017/3582 K. Sayılı “belirtilen mevzuat hükümleri uyarınca hisse satışının gerçekleştiği açık artırmaya sadece üçte iki çoğunluk ile anlaşan mülkiyet hakkına sahip paydaşların katılabileceği hükme bağlandığından, taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yapılacak işi üstlenen yüklenici şirketin bu paydaşlar adına açık artırmaya katılarak satışı yapılan hisseleri satın almasıyla sonuçlanan satışa ilişkin dava konusu işlemde hukuka uyarlık, Mahkemece verilen davanın reddi yolundaki kararda da hukuki isabet bulunmamaktadır.”  gerekçeli kararında paydaşları temsilen katılan kişinin çoğunluğu oluşturmayan hisseleri satın alınması yönündeki işlemi hukuka uygun bulunmamıştır.

Komisyon, satış işlemi sonunda, tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere, en yüksek bedeli teklif eden paydaşa satış yapılmasını karara bağlar. Satış bedelinin yatırılmasından sonra, satış işlemi, tapuda yeni malik adına tescil yapılmak üzere, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.

Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde, yürütülecek uygulamalara yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında bütün maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapılardan bazılarının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde Yürütülecek uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında riskli olarak tespit edilen yapıların maliklerinin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Riskli olarak tespit edilen yapıların bulunduğu alanın risksiz olan veya riskli yapı tespiti yapılmamış olan yapıların bulunduğu alandan ifrazı mümkün ise, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri re’sen yapılır veya yaptırılır.

Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu haklar ve şerhler, tapuda, tevhit, ifraz, taksim, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde muvafakat aranmaz. Yeni kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir.

Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı veyahut mevzuata göre yapılaşma hakkının olmamasından dolayı yeni yapı yapılması mümkün değil ise, uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapı, uygulama alanı dışında başka bir parselde yapılabilir.

6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDA SAĞLANAN FİNANSAL DESTEKLER NELERDİR?

Kentsel dönüşüm uygulamalarında; maliklere, sınırlı ayni hak sahiplerine ve kiracılara yapılacak yardımlar, 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin kira yardımı ve diğer yardımlar kenar başlıklı 16. Maddesinde açıklanmıştır. 6306 Sayılı Kanun ve Yönetmeliği’nde kentsel dönüşümü hızlandıracak, kolaylaştıracak birtakım düzenlemelerin yanı sıra taşınmazda ikamet eden kişilerin mağduriyetlerinin önlenmesi için de birtakım tedbirler yer almaktadır. Buna göre 6306 Sayılı Kanun ve Yönetmelik kapsamında sunulan finansal destekler kira yardımı, kredilere faiz desteği ve birtakım vergi ile harçlardan muafiyet sağlanmasıdır ancak Yönetmelik uyarınca Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz.

Yönetmelik’e göre; anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Kira yardımı süresi, riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 ayken; riskli ve rezerv yapı alanlarında 36 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir. Aylık kira bedeli ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenir ve her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi yıllık değişim oranında güncellenir. Maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine, sahip oldukları veya kullandıkları Kanun kapsamındaki bütün yapılardan dolayı kira yardımı yapılabilir. Aşağıda verilen tabloda 2017 yılı il bazlı kira yardımı tutarları yazılmıştır.

İnşaat halinde olup içinde ikamet edilen yapılar söz konusu olduğunda kira yardımı veya faiz desteğinden, sadece inşaat halindeki yapıda ikamet eden malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi faydalanır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması hâlinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilir.

Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; Hazine Müsteşarlığının bağlı bulunduğu Bakanın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir. Faiz desteği verilebilmesi için tahliye tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde kredi almak üzere Bakanlıkla protokol imzalamış bankalara başvurulmuş olması gerekir. Bankalar tarafından sağlanacak kredilere verilecek faiz desteği ödemeleri, bankanın kullandırılan kredilere ilişkin taksit vadesi sonuna kadar hesaplanan ve her ay kendi kayıtlarına göre kesinleşmiş aylık faiz desteği tutarlarını Bakanlığa bildirmesini takiben Bakanlıkça hesaptan gerçekleştirilir. Hak sahipleri tarafından kredilerin geri ödemesi gerçekleştirilmediği takdirde bu krediler için faiz desteği ödemeleri durdurulur. Hak sahiplerinin bankalar ile yapılacak olan protokoller kapsamında kullanacakları kredinin anapara riski ile faiz desteği dışında kalan faiz ödemelerinden doğan risk tamamen bankaya aittir.

6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kapsamında hak sahiplerince bankalardan kullanılacak kredilerde sağlanacak faiz desteğine ilişkin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile protokol imzalayan Bankalar aşağıda sıralanmıştır:

Akbank T.A.Ş., Albaraka Türk Katılım Bankası A.Ş., Alternatif Bank A.Ş., Denizbank A.Ş., Qnb Finansbank A.Ş., Türkiye Garanti Bankası A.Ş., Türkiye Halk Bankası A.Ş., Ing Bank A.Ş., Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş., Türk Ekonomi Bankası A.Ş., Türkiye Finans Katılım Bankası A.Ş., Türkiye İş Bankası A.Ş., Şekerbank T.A.Ş., Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O, Yapı Ve Kredi Bankası A.Ş., T.C. Ziraat Bankası A.Ş.
Kredi faiz desteği oranları ise aşağıdaki tabloda gösterilmiştir:

Harç ve vergi muafiyetleri ise kentsel dönüşüm projeleri kapsamında sağlanan diğer desteklerdendir. Kanun uyarınca; ilgili kurum veya gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaftır.

ARSA PAYI DÜZELTİM DAVASINA NE ZAMAN VE NASIL BAŞVURULUR?

Arsa payı, arsanın, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına denir. Arsa payının taşınmazdan ayrılması mümkün olmadığı gibi toplamı da ana gayrimenkulün tamamını oluşturmaktadır. Arsa payı oranı, maliklerin o arsa üzerindeki mülkiyet payını temsil ettiğinden büyük önem arz etmektedir. Nitekim 6306 Sayılı Kanun’un 6. Maddesinde “Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.”denilmek suretiyle arsa payının önemi bir kez daha vurgulanmıştır. Kanun’a göre arsa payı kavramı, kentsel dönüşüm projesinin konusunu teşkil eden ana gayrimenkul hakkında alınacak kararlarda ana ölçüttür zira en az üçte iki çoğunlukla karar alma kuralında yeter sayı arsa payına dayanmaktadır.

Arsa payının doğru belirlenmesi, yukarıda izah edilen hususlar gözetildiğinde oldukça önemlidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.

Mahkeme, arsa payının değerlendirmesini kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerine göre yapacaktır. Nitekim Kat Mülkiyeti Kanunu, 44. Madde hükmünü saklı tutarak bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payının, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemeyeceğini belirtmiştir. Buna göre mahkemelerce bağımsız bölümde değerlendirmeye esas alınacak tarihten  sonra meydana gelen imar durumu  ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle gerçekleşen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmamalıdır.

Arsa payının belirlenmesinde bağımsız bölümlerin  cinsi, bulunduğu  kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası, kullanma amacı (konut, işyeri vs.), eklentileri, güneşten  yararlanma, rüzgâr ve diğer dış etkenlerden etkilenme olayı gibi hususlar dikkate alınır. (YARGITAY 20. Hukuk Dairesi 2017/2569 E. 2017/6174 K. Sayılı 04.07.2017 tarihli kararı )

Kat Mülkiyeti Kanunu, “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık Sulh Mahkemelerinde çözümlenir.” demek suretiyle arsa payı düzeltim davalarında görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğunu belirtmiştir.

Arsa payı düzeltilmesi davasında yetkili mahkeme ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca “taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi”dir.

Arsa payı düzeltilmesi davasında dava açma yetkisi; Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ana gayrimenkulde kat maliki olan kişilere, kat irtifakı sahiplerine ve bu kişilerin mirasçılarına aittir.
Arsa payı düzeltilmesi davasının davalısı binada bulunan diğer bütün kat malikleri veya kat irtifakı sahipleridir. Arsa payı düzeltilmesi davası sonucunda arsa payının düzeltilmesine karar verilirse davacılar dışında diğer kat maliklerinin veya kat irtifakı sahiplerinin de arsa paylarının düzeltilmesi gerekecektir. Bu sebeple davacı dışında kalan bütün kat malikleri veya kat irtifakı sahipleri davada davalı taraf olarak gösterilmelidir.

Arsa payı düzeltilmesi davası, herhangi bir hak düşürücü süreye tabi değildir. Bahse konu dava, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca ana gayrimenkulün kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu sürece açılabilir.

Arsa payının düzeltilmesi davası Yargıtay içtihatları uyarınca bir ayın davası olmayıp tapuda kayıt düzeltilmesi davası niteliğindedir.

RİSKLİ ALAN KARARLARINA KARŞI HANGİ SÜRELERDE NE DAVASI AÇILABİLİR?

Riskli alan kararları, yukarıda izah edildiği üzere Bakanlar Kurulu tarafından verilmektedir ve idari işlem mahiyetindedir. 6306 Sayılı Kanun’un Ek 1. Maddesi uyarınca “Riskli alan kararlarına karşı Resmi Gazete’de yayımı tarihinden itibaren dava açılabilir. Uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı dava açılamaz.”

Danıştay Kanunu’nun 24. Maddesi uyarınca Bakanlar Kurulunun vermiş olduğu kararlara karşı açılacak iptal davaları, Danıştay’ın ilk derece mahkemesi olarak göreceği davalardandır. Bu sebeple Bakanlar Kurulunun vermiş olduğu riskli alan kararlarına karşı iptal davası Danıştay’da açılmalıdır.

6306 sayılı Kanun uyarınca alınan Bakanlar Kurulu kararlarından doğan uyuşmazlıklar, İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 20/A Maddesine göre ivedi yargılama usulüne tabidir. Bu sebeple riskli alan kararlarına karşı açılacak iptal davalarına ivedi yargılama usulü uygulanır. İvedi yargılama usulünde dava açma süresi, 30 gündür. Dava açma süresi, riskli alan kararının Resmi Gazete’de ilan edilmesi ile başlar.

Mevzuatta her ne kadar riskli alan kararlarına karşı dava açma süresinin otuz gün olduğu ve Resmi Gazete’de yayımlandığı tarihten itibaren sürenin başlayacağı bildirilse de bahse konu durum hak arama hürriyetini engelleyeceği gerekçesiyle eleştirilere maruz kalmıştır. Nitekim Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu da 17.10.2008 tarihli, 2005/1558E., 2008/1803 K. Sayılı kararında şunları ifade ederek özellik arz eden durumlarda genel dava açma süresinin uygulanacağını vurgulamıştır: “İdari işlemlerin nitelikleri gereği özel yasalarda, genel dava açma süresi dışında ayrı dava açma sürelerinin öngörülmüş olması halinde, idare tarafından işlemlerin nitelikleri ve tabi oldukları dava açma süreleri gösterilmedikçe özel dava açma sürelerinin işletilmesine olanak bulunmadığından, Anayasa’nın 40. madde hükmü uyarınca, özel dava açma süresine tabi olmasına rağmen, bu hususun idari işlemde açıklanmaması halinde, dava konusu idari işlemin tebliğ tarihinden itibaren, özel dava açma süresinin değil, 60 günlük genel dava açma süresinin uygulanması gerektiği sonucuna varılmaktadır.”

DANIŞTAY İdari Dava Daireleri Kurulunun 2015/483 E. 2015/1447 K. sayılı 16.04.2015 tarihli kararında ise genel dava açma süresinin uygulanacağı şu ifadelerle belirtilmiştir: “Riskli alan belirlenmesi ve sonrasında tesis edilen işlemlerin Anayasa’da yer alan bir temel hak ve özgürlük olan mülkiyet hakkını kısıtlayıcı nitelikte sonuçlar doğuracak olması itibariyle, yazılı bildirim yapılması, Anayasa’da güvence altına alınmış olan hak arama özgürlüğünün de gereğidir. Muhataplara tebliği zorunlu olan riskli alan ilân edilmesine ilişkin Bakanlar Kurulu kararlarının, yazılı bildirim veya öğrenme üzerine yasal dava açma süresi içinde dava konusu edilebileceği açıktır. Bu durumda, davacının dava konusu Bakanlar Kurulu Kararına karşı, öğrenme tarihi olan 06/05/2014 tarihinden itibaren genel dava açma süresi olan 60 günlük süre içinde, 25/06/2014 tarihinde açtığı bu davanın süresinde olduğu sonucuna varıldığından, aksi yöndeki Daire kararında hukuki isabet görülmemiştir.”

RİSKLİ ALAN VEYA RİSKLİ YAPI KARARI SONRASI İLGİLİ TAŞINMAZLARIN TASARRUFUNDA NASIL KISITLAMALAR MEYDANA GELİR?

Riskli alan, rezerv yapı alanı veya riskli yapıların tespit edildiği parsellerde, kamu yararı güdülerek malik, sınırlı ayni hak ve şahsi hak sahiplerinin kanunla bazı tasarrufları kısıtlanmıştır.

Yapı, riskli olmamakla birlikte 6306 sayılı Kanunda belirlenen sınırlar içerisinde bulunan diğer yapılar, uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülen yapılar Kanun hükümlerine tabi tutulur. Yapı malikleri, riskli yapı tespiti yapılmasa dahi, yalnızca bulunduğu konum itibariyle kanun kapsamına sokulmakta ve kanun hükümleri uyarınca işleme tabi tutulmaktadır. Böylesi esaslı bir müdahale yalnızca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın “gerekli görme” şartına bağlanmış ve şahısların mülkiyet hakkına esaslı bir müdahalenin yolunu açan bir düzenleme halini almıştır.

İlk olarak 6306 sayılı Kanun’un Tasarrufların Kısıtlanması kenar başlıklı 4. maddesine göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdare tarafından, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini iki yıl süre ile geçici olarak durdurulabileceği düzenlenmiştir. Gerekli görüldüğü takdirde imar ve yapılaşma işlemlerinin geçici olarak durdurulması bir yıl daha uzatılabilecektir.

Kanun’un 4. Maddesinin 3. Fıkrasında taşınmaz mülkiyetine ve tasarrufuna ilişkin bir başka kısıtlama öngörülmüştür. İlgili hüküm uyarınca, uygulama sırasında Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından talep edilmesi hâlinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez ve verilen hizmetler kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulacaktır.

Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi suretiyle, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdareden ister. Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Öncelikle,  Altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması yapı maliklerinden istenir. Maliklere yapılacak tebligatta, riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kullananlara tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği belirtilir. İdarece maliklere verilen süre içerisinde yapı, malikleri tarafından yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek otuz günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur.

Verilen süreler içinde riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması hâlinde, riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir. İdarenin talebi üzerine, ilgili kurum ve kuruluşların riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetleri durdurması zorunludur.

Maliklere verilen süreler içerisinde maliklerce yıktırılmayan riskli yapılar mülki amire bildirilir ve bu yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile İdarece yapılır veya yaptırılır.

Her ne kadar öncelikli olarak yapı malikleri ile anlaşmak esas olmasına rağmen, anlaşma sağlanamadığı takdirde, yapıların tahliye ve yıkımı, kamu gücünü kullanılarak idare tarafından sağlanacaktır.